3月5日“两会”政府工作报告中的地产看点

　　3月5日，政府工作报告中关于房地产，主要有三个方面的内容： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一是，“保障基本民生和发展社会事业”，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题； 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　二是，“有效防范化解重大经济金融风险”，提出有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

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　　三是，“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程和实施城市更新行动。

　　有朋友咨询我，这次为何没提“房住不炒”，是不是政策会有大的调整？我是这么看的，最终的通稿，可能会提到。即便最终通稿也没提，也说明不了什么问题。2月16日第4期《求是》杂志中高层的文章——《当前经济工作的几个重大问题》，明确提了“房住不炒”。

　　再者，“房住不炒”写入十九大、二十大，是长期坚持的长效机制，不用天天挂在嘴边；而且，报告明确提出，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，意味着不会“放水”，贷款集中度、三线四档还要坚持。只要控制住资金端，就炒不起来。

　　关于房地产的长效机制，四梁八柱已经搭建起来，这些长效机制是要长期坚持的。尽管因为近期行业困境，贷款集中度过渡期暂缓，但并不是取消。用高层的话讲，“要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　也就是，不是要不要坚持“长效机制”、要不要坚持“房住不炒”，而是当前楼市面临的严峻形势，决定了需求端刺激的老路，再也走不下去了，不得不探索新模式，也必须要走新模式！ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　当然，一方面还是要鼓励刚需、改善型需求，另一方面，更要解决好新市民、青年人等住房问题。不管任何时候，刚需、改善型需求，都是要鼓励的。因为，只要有城镇化，就有刚需人群；只要追求美好人居，就有改善，这是尊重人性、尊重行业规律。不过，刚需和改善的形势不乐观。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　由于房价快速上涨，2017年以来，热点城市就以改善性需求为主导，刚需有被抛离的迹象。2015年，热点城市刚需占到50%，现在只有30%。因此，换房需求上升，或所谓“改善时代”来临，并非大家都有房了，排浪式地开始改善居住，而是刚需被挤出，改善占比被动上升。

　　而且，改善性需求也出现“改不动”、“不想改”的局面。一方面，房价上涨、收入前景不乐观，导致“改不动”，改善型户型趋于“紧凑化”，即改善型3-4房，80-90平米的户型越来越流行。以前动辄120-140平米的房子，消费不起了。另一方面，未来房价预期减弱，改善动力下降。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　表：改善户型趋于“紧凑化”，100平米以上的大户型交易占比下降

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　　当前，楼市的问题是，“供应不适应需求，需求拉不动供给”。“稳地价、稳房价”的长效机制下，资产价格必须在历史高位徘徊，但有支付能力的需求（主要是高收入者）配置地产的意愿在下降，而有购买意愿的需求（新市民、年轻人和城镇化需求）支付不起高房价。

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　　而改善型需求，被寄予厚望，但力不从心，托不起庞大的地产体量。因此，包括此次两会，近年来国家不断提出，“解决好新市民、青年人等住房问题”。3-4亿的新市民、年轻人，已经进入城市，但没有实现“居者有其屋”，就无法在城市扎根，享受不到城市的公共服务。

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　　3-4亿的新市民、年轻人，规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在就业地城市扎根下来，享受城市公共服务，并卷入到住房市场化过程中，卷入到商品经济中，不管是内需、消费引擎，还是地产可持续发展，都是巨大的动力。但是，他们根本无法支付得起。

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　　总结来看，刚需被挤压、改善能力下降，而高净值人群配置地产意愿下降，要警惕需求端“断层”！ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　图：高净值人群投资性房地产配置比例第一次下降

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(小编：财神)