李宇嘉：稳定楼市，为何如此艰难？

　　当下，修复信心和预期，比什么都重要！

　　近期，央行、银保监、住建部等密集施策，重点就是提振市场的信心和预期。2022年楼市差，直接原因就是信心不足、预期悲观，这导致楼市交易量回到2015年。但是，比交易下跌更可怕的是——“板结”，也就是信心不足、预期不振与房价下跌、交易情绪惨淡的恶性循环。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　我们先看二手房交易这个指标！

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　　数据来源：wind

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　　上表是各城市二手住房/新房的比例。2022年，这几个重要城市，二手房/新房的比例都创新低了。这是个大问题，二手住房交易不活跃，是整个楼市循环不畅，甚至出现“板结”的表征。二手房交易往往是“连环单”，一套二手房交易，往往牵扯着2套及更多的房子交易。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　其中，既有新上车的，也有换房的；既能带动存量房交易，还能带动新房交易。这样的楼市是健康的、可持续的。二手房交易不活跃，有几种可能性：一是有钱人买多套房；二是没钱的人买不起，或对房子不满意（老破小）；三是“卖房难”，手上的房子卖不出去或交易周期长。

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　　不过，楼市火热的2016-2020年，二手房交易频率很高。当时，不仅是新兴产业（比如互联网），打工人集聚的建筑、地产、物流等也很兴旺，大家对前景很乐观；另外，周围的人都在买房，有很强的带动效应；而且，当时房价也在快速上涨，买房有强大的财富效应。

　　因此，即便那时按揭利率在5%以上，挡不住加杠杆买房的热情。有房的要换房，没房的要上车；城市本地人买房，打工人也买房，有多套房的还要再来一套。整个楼市，一派欣欣向荣！

　　2021年以后，二手房活跃的局面突然逆转。总结看有三个催化因素：一是疫情不间断的冲击下，大家的实际收入、收入预期，变得悲观；二是大力整治资本运作型的高收入行业（地产、金融、互联网、资本平台），机关开始降薪水；三是2021年楼市长效机制落地，房价不再上涨。简单来说，就是不允许过去那种野蛮的加杠杆了，不允许社会资金70%流入地产了。

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　　NO. 2｜贰 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这时候，逻辑开始变了： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　首先，房贷利率很高，即便首套房，利率也要4.1%，但保本理财利率还不到3%。试想，高成本负债，买一项未来价格可能要下跌的资产，这能划算吗？所以，很多人不仅不买房，提前还贷。

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　　其次，对于刚需上车或换房的人来说，由于收入不再支撑，对楼市不再乐观，即便有买房的计划，也要搁置一下了。所以，据央行2022年四季度调查显示，仅有16.9%的人有买房计划。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　最后，2016-2021年买房的，特别是2020年疫情后冲进楼市的，现在来看，都是背锅侠。近期，听到的消息，要么是房企暴雷，要么是某亲朋好友挂牌的房子卖不出去，要么是某地房价大跌。这时候，买房的示范效应、从众效应，都反过来了，变成了悲观和信心不足的传染效应。

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　　我们知道，2016-2021年是房地产狂飙突进的6年，这六年总共卖了近90亿平米的商品住房，加上居住性质的公寓，差不多100亿平米，约占到存量住房的近1/3。这六年，借助“棚改”、去库存、城镇化大发展、都市圈绘画、加杠杆等多方利好，房价在第一次全国大范围上涨。

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　　这6年，最广泛人群（包括农民工）被卷入到商品房中。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　NO. 3｜叁 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这两年，可谓形势突变。不管是收入水平、工作预期，还是房价走势，似乎在突然间就逆转了。于是，房产交易变得索然无味。问题是，房子交易的体量、价格，都已经被抬到了历史的峰值。交易频率骤降，虚高的房价（不管其间是否有泡沫）开启“慢撒气”的过程。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　2022年，新房交易量跌回2015年的水平。全年交易金额大概在13.3万亿元左右，成交面积约13.6亿平米左右。其实，如果把“工抵房”扣掉，实际成交金额更低。更重要的是，量价依然在云端的存量地产，正面临着一个困局，即巨大的交易摩擦、惨淡的交易情绪导致房价阴跌。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)