创新保交楼“南宁模式”，解码房地产纾困基金的风险与机遇

　　自2021年以来，“保交楼”工作已经过去三年时间，全国各地的恒大“烂尾楼”，仍有不少项目处于停工状态。不过，位于广西南宁的恒大项目，在地方政府和南宁市平稳基金的努力下，近日已经率先实现交付。

　　从2024年12月开始，南宁市原恒大御府（现改名为邕府紫荆园）、原恒大国际中心（现改名平稳基金国际中心）两个项目预计总共交付2886户，直接关系到成千上万名居民的安居乐业。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　亮眼成果的背后，是平稳基金不舍昼夜的努力，与行政部门的协调对接，与原开发商团队的配合交接，与业主们的沟通服务等等……其间各方利益纠缠，解决过程矛盾重重，对于“摸着石头过河”的平稳基金而言都不是易事。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　梳理可以发现，平稳基金通过市场化、法治化的方式解决项目风险的同时，创新采用纾困模式，既维护了业主们的切身利益，也保障了政府在保交楼过程中投入的资源不受损失，给市场以及行业提供了可借鉴的纾困样本。

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　　楼市危急时刻的“及时雨” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　时间回溯到2021年，恒大集团出现债务危机，在全国范围内导致一大批项目停工烂尾，南宁恒大御府的预售资金被私自挪用，项目也陷入停工状态。

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　　恒大的债务危机也给地方政府敲响了警钟，各地政府纷纷采取措施，投入各种资源来纾困烂尾地产。梳理可以发现，自2021年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金。

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　　经过三年多努力，南宁市平稳基金在全国率先交出“答卷”，其发展模式为行业提供了可借鉴的样本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2022年8月，在南宁楼市的危急时刻，南宁市委市政府统一工作部署，以“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”为基本原则，成立了南宁市平稳基金。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　基金由三家南宁市国有企业出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立，首期规模30亿元，旨在助力南宁市房地产企业解危纾困。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　与注重盈利的企业不同，平稳基金以“保交楼、资产保值增值”为目标，出资各方则按照“利益共享、风险共担”的原则，明确约定收益分配和风险共担方式。按照基金投资规律和市场化原则，主要关注项目楼盘重组盘活带来的长远利益和积极社会影响。

　　平稳基金正式成立后，负责项目层面的原开发商及原施工单位谈判清退、续建施工招标及监督管理、未售资产的处置、存量土地续建销售、业主的沟通维稳等等工作。

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　　2022年9月，平稳基金签订托管协议接手蓝光雍锦澜湾项目，该项目目前已经完成交付；2023年2月，平稳基金和恒大签署了恒大国际中心的托管协议；2023年7月，平稳基金和恒大签署了御府项目资产转让及股权转让协议。如今，两个恒大项目也逐步进入交付阶段。

　　据了解，目前南宁市还有多个保交楼项目正在推进中，后续平稳基金还将介入湖光学府、阳光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鸣灵水小镇、世茂国际中心、融创金弈时代等项目的保交楼、保交房工作。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　平稳基金负责人表示，公司采取基金投资+地产开发联动“下深水”操作管理模式，打造政府支持、市场化运营、专业化管理的“南宁模式”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一竿子插到底解决“硬骨头”

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　　对于部分介入保交楼项目的城投公司而言，续建工作由于涉及纷繁复杂的债权关系、或者亏空资金巨大、新老团队交接困难，一般不太愿意介入。

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　　与其他城投公司不同，平稳基金采取的是“一竿子插到底”的运营模式，这意味着要统筹整个项目，从续建前的融资，续建工作以及续建后的交付都要一手抓，这意味着工作难度大幅上升，但好处就是能把控全局稳步推进。

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　　作为平稳基金的出资方，南宁轨道交通集团相关负责人表示，“对于房地产纾困基金而言，首先要挑选一家能够全盘操作的基金管理人，这意味着GP既要有协调各部门行政资源的能力，同时也具备房地产开发和市场化运营的能力。” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　比如，在接手项目前，烂尾楼盘普遍存在涉及债务债权关系纷乱复杂，过往项目资金亏空金额巨大等问题，部分资产甚至被多重抵押，这要求纾困基金在介入之前做好资产评估和风险隔离。在接手项目过程中，经常遇到原开发商管理团队、施工单位不配合的情况。接手项目后，在推进续建工作中也会遇到不少难题。

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(小编：财神)