新世界发展(0017.HK)：业绩向好，稳经营、强现金

　　最近几年，国内地产行业经历变革阵痛，总体呈现销售降、投资弱、融资难等特征，上市房企难免承压，“规模神话”也走向破灭。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　而当下，随着信贷条件放松、购房支持政策等积极因素出现,行业呈现回升的迹象。业界亦逐渐达成新的共识：地产复苏在途，具备不小的修复预期，优质房企业绩弹性更强。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　值得重视的一个逻辑是，优质房企往往财务稳健而可以穿越周期，乘风破浪。

　　这一点上，港资房企显然是不容忽视的一股力量。港资房企历来财务稳健，长期低杠杆运营，擅长逆周期操作，理应引起更多重视与关注。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　恰逢代表性港资房企新世界发展(0017.HK)发布最新财报，提供出一个可参照的观察窗口，我们不妨以其为样本窥之。

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　　稳经营，市场波动中仍取得不俗业绩 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　财报显示，截至2022年6月30日止年度（2022财年），新世界发展实现综合收入682.12亿港元，与2021财年持平；归母净利润12.49亿港元，同比上升8.5%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　尽管报告期内市场环境仍具挑战，面临严峻的下行压力，新世界发展收入平稳并保持了较强的盈利能力，公司经营韧性可见一斑，也显示出稳健型房企仍能跑赢大势。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　拆分收入构成来看，新世界发展核心板块即在内地及香港的物业销售、物业投资的期内表现均超越市场预期。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　物业销售方面，香港应占物业合同销售金额为约82.4亿港元；中国内地整体物业合同销售金额为约171.0亿元，南部地区（即大湾区）占比约73%，中国内地物业销售分部业绩同比增长10.9%。

　　来源：公司财报 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　新世界发展的住宅项目向来以 “高质量”、”优质品牌”收获市场信心。6月，新世界发展杭州望江新城项目，推售一天录得超额10倍认购，70亿人民币认购额，在市场观望情绪浓厚的时候仍取得此好成绩，实属罕见。

　　物业投资方面，在K11项目强劲带动下稳中有进，香港物业投资分部收入同比增长6%，在中国内地物业投资分部收入同比增长11%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　期内，K11项目表现显著超过市场。举例来看，位于香港的K11 MUSEA 人文购物艺术馆总客流量达 2,000 万人次，销售额同比增长 9%；K11 Art Mall购物艺术馆销售额及人流分别同比增长6%及11%，其中2021年12月客流创下历史新高，销售额超疫情前水平。中国内地方面，广州K11总体坪效及客单价均超去年，2022 年中广州K11美妆区开业，吸引 La Mer、Tom Ford、Estee Lauder、Lanc?me 等国际一线美妆品牌进驻，成为广州高端彩妆品牌最齐全的聚集地；武汉汉口K11销售额同比增长106%，客流量达1000万。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　来源：公司资料 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　同时，在利润端，中国内地物业销售分部利润率从2021财年的40%提高至2022财年的57%，实现大幅跃进；来自大湾区的分部平均毛利率达到70%，在同业中实属罕见。

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　　综上，新世界发展香港+内地、住宅+商业的组合战略，有效削弱单一市场波动的影响，加之强大的品牌价值、管理专长等，使其拥有了更强的与“不确定性”共处的能力，从而取得不俗的业绩。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　强现金，主动降杠杆、降成本

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　　众所周知，当前房企困境的本质是流动性危机，稳住现金流是其活下去、活得好的关键所在。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　反观新世界发展，其不仅保持现金流充裕状态，还主动进行杠杆管理，回笼更多资金，以及着力于控制资本开支。

　　根据财报，截至2022年6月，新世界发展可动用资金合共1050亿港元，其中现金及银行存款约622亿港元，可动用的银行贷款约428亿港元，并且2023财政年度到期的贷款再融资已全数被处理。

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　　同时，新世界发展秉持三项原则即一是低IRR的资产、二是销售股权的项目、三是与集团生态圈没有协同效益的项目，于2022财年出售非核心资产139亿港元，超额全年目标。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　公司管理层亦在业绩发布会上透露：预计23财年会持续出售100亿港元非核心资产，刚刚公布的出售永康街项目股权给新加坡基金已回笼30亿港元，进展非常好。

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　　来源：公司资料

　　基于持续严格的成本控制，新世界发展2022财年的经常性行政及其他营运费用减少约4.7%，净负债比率大约为43.2%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　还值得注意的是，其一，新世界发展在融资方面同样具有优势，其整体融资成本显著低于内地房企并仍呈下降趋势，2022财年仅2.5%；其二，新世界发展按照利润和现金流渐进式、可持续的派息，2022财年全年股息每股2.06港元，与2021财年持平，也是行业中的高股息率企业。

　　这些，综合反映出新世界发展具备稳住现金流、持续优化资产负债结构的能力，为未来可持续发展筑厚财务安全边际。得益于高股息率，投资者亦有望从中得到积极回馈。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　优资产，“抄底”与深耕两手抓

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　　此外，新世界发展的资产质量得到进一步提升，推动良性循环，具体可从两个方面来理解。

　　一方面，新世界发展凭借宽裕的现金流，以及加强与国企、央企等合作，不断对优质土储出手、探索“速赢”策略，从而实现逆势扩张。

(小编：财神)