锚定CMBS，新世界发展(00017.HK)开启资产证券化新时代

　　近日，新世界发展旗下内地公司新世界中国成功在深交所发行国内首单商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）——“中金-新世界云门商业资产支持专项计划”。该项目发行规模10.01亿元，优先级信用评级为AAAsf，发行票面利率3.5%，中金公司担任计划管理人。

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　　此次CMBS的成功发行，标志着新世界发展(00017.HK)迈出了资产证券化的重要一步，对公司长期发展意义重大，不妨就此进一步解读。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　1、资产证券化项目落地，打通优质资产退出通道助力商业模式升级

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　　自2019年以来，政策面在融资端的收紧，让房企传统的融资渠道受到影响，开发商们纷纷寻求新的突破，其中资产证券化成为手中拥有优质商业资产的房企破局的方向。在此背景下，国内CMBS发行量迎来井喷，数据显示，截至2022年末，我国CMBS市场累计发行产品269单，累计发行规模达5403.29亿元。

　　CMBS是指以商业不动产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。相较于其他融资方式，其具有能够获得多样化融资来源、利率更低、抵押率高、融资期限长、费用低廉、灵活性高、可充分体现不动产价值等诸多优点。一般而言，财务稳健、信用优质同时拥有较多持有型物业的优质房企在资产证券化方面具有较强优势。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　从新世界中国此次的项目情况来看，其所发行CMBS的目标项目为广州北城市门户区的新世界·云门NEW PARK购物中心及车位部分。云门NEW PARK区位优势十分明显，属于嘉禾望岗地铁站上盖，是广州少有的四地铁交汇的超级枢纽商业区。其资产质量相当优质，这不仅意味着发行人具有较高的偿债能力和低违约风险，能够在融资中以具有竞争力的价格获得资金，同时也将提升发行人自身的声誉和信誉。此外，对资本方来说也将有望获得更高的收益率和流动性，最终实现多方共赢。

　　当前，随着房地产行业进入下半场，商业地产资本化成为政策支持的方向。近年来，国务院办公厅、国家发改委等陆续出台多部重要文件，支持盘活存量资产。其中，在2022年，发改委印发的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、上海证券交易所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，鼓励和支持行业主体发行CMBS或类REITs等不动产类资产支持证券，增强存量资产流动性，降低企业融资成本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　可见，此次新世界发展为行业做出了良好示范，通过积极探索资产证券化盘活存量资产，充分响应了国家政策号召。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　在笔者看来，结合行业的新形势、新背景，新世界发展此举不仅有助于降低企业资产负债水平，提升再投资能力。同时也将带来公司商业模式升级的机会，通过打通投融管退闭环，帮助其积累的商业资产快速实现盘活，助力业务发展全面突破。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　流水线的发明为大规模制造服装、汽车等带来了可能，而这背后正是标准化的出现。从资产证券化的内在形式来看，其同样属于一种行业的标准化，这也让其规模化成为可能。基于此，不难预期，随着后续新世界商业项目不断进入成熟期，公司更多资产进入证券化阶段，将为其带来更快的资产变现速度，全面提升其经营效率，进而借助资金等优势进一步扩大自身业务版图。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2、房地产板块热度升温，成功融资注入市场信心或成估值催化剂 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　此次能够成功发行CMBS，不仅是新世界发展推动融资渠道多元化的有力探索，同时顺利发行也展现了金融机构、投资者对其目标项目以及新世界发展综合实力的认可，这也将为市场注入信心与动力。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　眼下，房地产市场正迎来复苏，资本市场投资热度亦明显抬升。此前半夏创始人、明星基金经理李蓓对更是对地产板块表示极度看好，称其存在“十年一遇级别的机会”。

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　　在此背景下，市场资金对于优质房企的追捧也正持续升温。从近期来看，新世界发展港股通持股比例近日持续呈现净流入态势，反映市场的看好态度。

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　　（来源：富途行情）

　　随着疫情后时代的到来，房企经营回归正轨，同时各地宽松政策持续出台和落地，刺激消费者购房预期提升，叠加消费复苏对商业板块业绩提供助力，这些也均将助力新世界发展的业绩进入修复轨道。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　结合估值层面来看，目前新世界发展PB仅为0.26倍、此前广发证券观点即指出，考虑到公司过往PB 中枢一般在0.4X-0.5X，以0.4X 作为合理估值水平，每股合理价值34.08 港元/股，维持“买入”评级。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)