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齐俊杰:开发商最难的日子要来了!要买房的可以再等等!

发布时间:2020-09-29 06:09来源:全球财经散户吧字号:

  上周,市场传来一些传言,说某大型开发商,资金链出问题,原来对赌回A股上市,引入了1300亿战略投资,而现在2021年1月31日的时间线马上到了,回A股上市基本无望,这些战略投资,都会股转债,并附带137亿分红,那么这家开发商显然已经无力偿还。所以就发了紧急求救信,但后来自己辟谣了,说文件是假的,已经报案。

  这事我们一直没有评论,因为我确实不知道这份文件是真是假,但就公开的数据来看,地产商们资金链吃紧应该是不争的事实,之前我们就点评过3条红线,还被别人投诉了,那次我们就告诉大家这个政策杀伤力极大,相当于不能再扩大债务规模了,地产商们以前都是借新还旧,每次借钱要多借出一点来,然后顺便把利息付了,而现在不行了。不能扩大规模,这种滚动债务的方式也就玩不下去了,而恰恰今明两年都是地产行业的偿债高峰,所以对于他们来说非常危险,根据南都大数据研究院调研房企的负债情况,我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算,每年要还的利息超1700亿。

  特别是一些企业,短期负债较高。根据数据显示,超过8成房企短债数量都在增加,但这还不是最闹心的,最闹心的是手上现金还少。财务上叫做现金短债比,低于1%,也就是说,现在手上这点钱,不够偿还一年期债务的,从前50强房企已经披露的半显示,有10几家企业都是这样。其中最低的某禾集团,只有0.06,也就是说100块钱短债,他现在手上就只有6块钱,难怪他已经出现问题。其次就是南方的某力某大,现金短债比只有0.24和0.36,也堪称是难兄难弟。其实某大现金不少,就是债务太多,明显高出其他同行很多。此外,还有北方的专做工业地产的,以及总给别人接盘的,这些开发商短期都有大量债务到期,手上现金不够支付短债。现在融资又被封死,所以资金面已经出现不小的问题。相比之下,一些老牌的开发商现金短债比到十分健康,比如某湖地产手上有4倍的现金足以应付短债到期,还有总是喊活下去的某科,其实他比谁都富,还有熟悉的某海,某江,某园都有着比较健康的现金流表现。

  所以我们可以总结一下,出问题的开发商,基本都是平常花钱比较猛的,也是特别高调的,甚至是爱踢足球的。所以对于这种开发商大家要特别小心。我们也给一些建议。

  第一,开发商现在只是日子难过,但还没到最后时刻,所以如果你一定要买房,先别着急,再等等。到年底的时候,会有很多特价房。特别是这些现金短债比非常低的开发商。他们必须要尽快回款,已经没有别的出路了。

  第二,尽量买现房,别买期房,之前有不少人买了某禾的房子,现在还交不了房,非常闹心。未来这种事也会越来越多的出现,如果赶上了肯定特别的闹心,所以尽量别给自己找麻烦。如果非要买期房,尽量找大一点的开发商,然后查查他的财报。看看有没有地产债暴雷的风险。

  第三,收房的时候,务必找个验房师,不是给验房师打广告,是因为这几年的新房质量确实很差,由于资金面持续收紧,所以只能在成本上,周转上要效率,要么就是材料简配,要么就是赶工期,所以最终很难保证质量。大家收房的时候,务必要小心。

转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  第四, 现在宏观上,由于疫情影响,各行各业都在加杠杆,唯独地产这块,坚决去杠杆。态度已经十分的明确,所以不要再抱有太多的幻想。银行地产原来本是同林鸟,现在大难临头各自飞。金融不再支持地产。后面地产的泡沫,会一点一点挤破。

  第五,大家应该习惯使用租房这个手段,看上哪的房子了,你先租一下试试,别总是想当然,比如有人说我要面朝大海春暖花开的养老,结果发现配套压根没有,看病解决不了,还阴冷阴冷的,把风湿关节炎都勾出来了。还有的说要买别墅给父母住,结果上下楼极其费劲,父母宁可挤在一楼。也有觉得自己要在郊区买个大房子,住的宽敞,但新鲜没几天,发现上下班的交通简直就是灾难。这都是欠考虑的结果,买来,装完修,再想卖就太难了,所以你要铁了心想买房,应该去那边至少租上一年,一年以后你要还想买再掏钱。

  而且老齐可以告诉大家,老一辈的人,在一个地方一住住一辈子的事,已经越来越少了,现在80后开始,一套房子,即使买了,你顶多也就住5-10年,其实跟一个长租的周期,差不太多。只是这几年房价在涨,所以你觉得买房划算。一旦房价掉头,或者不涨了,其实买房就特别不划算了。比如最近3-5年在北京天津买房的,基本都是没赚钱平出的,算上资金成本,亏大了,比房租可贵多了。而且就这你现在还未必卖的掉。所以,如果你没有住10年的打算,其实买房未必还划算。

(小编:招财进宝)

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