中央三部门：商品房预售资金可盖房也可还债

　　曾被称为掐住房企“七寸”的商品房预售资金强监管，终于迎来松绑。

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　　11月14日晚间，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“通知”），称商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　通知要求，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　通知明确，通过保函置换的预售监管资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

　　“这是比‘金融十六条’更为切实、更能解房企资金‘近渴’的利好政策。”一位房企高层点赞道。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　另一位不愿具名的房企高管则表示，今年上半年监管层就已发文支持“出具保函置换监管额度内资金”，这次其实是再一次强调。保函分两类，一类是银行开具的保函，一类是商业保函。前者，需要企业在该银行有比较大额度的存款作为保障，银行才会开具保函；商业保函的开具则相对容易一些。

　　“国企央企、依靠强大实业集团背书的房企，比较容易开出银行保函；但对于大部分民营企业而言则很难。希望在后续落实中商业类保函也能认，也能用来开展置换。”上述不愿具名的房企高层表示。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　受此利好消息，11月15日开盘后，A股、港股房地产板块股票再度上涨，房地产板块已连续5个工作日上涨。

　　松绑呼声已久

　　预售资金，指购房者按商品房买卖合同支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行贷款和住房公积金贷款等，这些资金全部直接存入监管账户。只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度进行拨付。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　预售资金是房企非常重要的现金流来源。国家统计局数据显示，今年1~10月，房地产开发企业到位资金12.55万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款1.48万亿元，利用外资62亿元，自筹资金4.49万亿元，定金及预收款4.1万亿元，个人按揭贷款2.02万亿元。

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　　可以发现，在预售制度下，定金及预收款占房企到位资金的3成之多。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　在房地产行业发展初期，借助预售资金“无息杠杆”撬动，房企只需极少本金便可买地盖楼，实现高杠杆高周转扩张模式。但2021年开始，随着部分房企流动性风险显现，各地政府加强了预售资金监管，预售资金可提取比例降低、提取难度加大，一定程度上挤占了企业有效流动性，令其偿债压力加大。

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　　克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元；碧桂园、华夏幸福(行情600340,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)的流动性挤占率（预售监管资金/货币资金）均超过30%，万科、恒大、保利、华侨城也均超过20%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　在恒大2022年保交楼新年开工动员大会上，恒大董事局主席许家印曾透露，恒大的预售监管资金已有500多亿元。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　“截至2月初，我们可用资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。目前仍然没有好转。”今年2月份，正荣地产方面在投资者电话会议上也表示。去年6月末，正荣地产货币资金中受限比例仅21.26%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　今年9月份，旭辉董事局主席林中在对内发布公开信时亦提到，尽管公司账面上仍有逾300亿元现金，但可以提取的非常少，主要就是因为预售资金监管。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　松绑商品房预售资金监管成为房企们强烈呼声，也是缓解当前房企短期资金压力的必要之举。

　　2022年以来，多个城市出现了放宽预售资金监管迹象，但大多只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响，对于缓解房企资金紧张效果有限。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　银行保函开具是难点

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　　以更大力度支持房企融资，成为必要之举。

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　　11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等方面发布16项举措，被业内称为“金融16条”。

(小编：财神)