【预见2023】胡景晖:2023年房地产行业渐进式复苏，Top100房企中国企、央企占比会进一步加大

　　“我国经济已挺过最困难时刻”，但经济恢复过程不会是一片坦途。2023，如何看待当前面临的挑战？资本市场将会有怎样的表现？哪些领域值得关注？金融界推出《启程：百位首席预见2023》特别策划，希望透过专业人士的讲解，给广大投资者带来启发。

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　　本期嘉宾：景晖智库首席经济学家胡景晖

　　核心观点：

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　　2023年房地产行业复苏是一定的，但是要经历渐进式过程，关键在后面三个季度。确有自住的购房需求，今年可以考虑入手。中国房地产还有投资机会，但是投资方式发生改变，公募REITS是非常好的投资方式。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加，在Top100等房企中，国企、央企占比会进一步加大。

　　以增量开发为主的时代已经过去，未来中国的房地产主要形式会是存量，运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。

　　金融界：2023年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？

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　　胡景晖：2023年房地产行业复苏是一定的，但是要经历渐进式过程。一季度市场会逐渐回暖，逐渐修复，关键在后面三个季度。目前，房地产行业政策5支箭齐发，债市、股市、银行信贷，都给予了房地产企业很大支持，再叠加内保外贷、商票质押提取预售款等措施，整体向房地产行业输送的资金比较充足。2023年房地产行业 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　复苏的关键在于国内经济的走向能否向好，就业收入能否稳定，整个社会的预期能否向好。如果这都没有问题，再加上监管政策工具箱里还有降低首付，降低利率，解除限购等工具。2023年中国房地产市场一定会企稳回升。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？

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　　胡景晖：2023年从政策到贷款到市场对于买房相对友好，且今年还有进一步降低利息可能，同时市场可供选择的房源也比以前更加丰富，国内很多主要城市的二手房挂牌量达到了历史最高水平，且有一定的议价空间。如果确有自住的购房需求（包括首次置业、改善），今年可以考虑入手，但要考虑到就业收入以及家庭的财务状况，在房产方面的开销不能超过家庭每个月可支配收入的50%。但是在像以往投机炒房，不是一个非常明智的选择。

　　中国房地产还有投资机会，但是投资方式发生改变。2022年，在深圳、北京、厦门和上海四地保障性租赁住房项目中先后发行了4只公募REITs，现金回报率达到4.3%左右，受到市场热烈追捧，是非常好的投资方式。公募REITs间接投资房地产，透过基金来投资房地产，按份购买，投资门槛相对较低。投资方向包括物流产业园，公寓，酒店等等，投资品种丰富，收益率较为可观。

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　　2022年底，证监会表示公募REITs会向保障性租赁住房之外的市场化租赁住房和商业地产打开。预计2023年会有更多的房地产的公募REITs产品在市场上推出。在2023年，如果就业稳定，收入稳定，家庭财务状况健康，买住宅自住没有问题。如果想投资房地产，更多的考虑公募REITs等间接投资方式，既能够分享中国经济增长城市发展的红利，又不会去炒房推高房价。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　金融界：房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　胡景晖：从需求端来看，第一，有必要进一步降低首付比例，特别是二套改善型置业的首付比例；第二，可以进一步降低利率；第三，税费可以进一步减免；此外更重要的是要让购房人有信心，就业稳定，收入增长，对未来的家庭的财务状况预期向好。从供应端来看，最重要就是保交楼，解决在今年有可能到来的还债高峰等流动性的问题。

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　　目前，监管层、银行等在保交楼等方面有很多举措。很多地方成立纾困基金，地方政府积极协调银行提供更多贷款，通过内保外贷到、商业保函等来解决资金短缺等问题。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

但是除了金融产品创新之外，还要给开发企业足够的时间来筹划解决目前的交楼和债务问题。这个需要精心的制度设计和产品设计。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　金融界：头部房企格局会不会有比较大的变化，对于房企有何建议？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　胡景晖：按销售金额来算，2022年前三分别是碧桂园，保利，万科，对应的分别是民营企业、央企、国企，这是未来的房企格局。对于未来，房企要把握好三点： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)