环京房企财富神话消亡史

　　北京庞大的人口基数，与动辄150万首付门槛的矛盾冲突，让大量北漂家庭不能承受购房之重，转而对环京楼市重度依赖。

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　　2016年，环京区域房价基本翻倍，巅峰期的燕郊新房单价超过4万元每平，而大厂和固安能达到3万和2.5万。这些数据构成的横切片，让我们看到环京楼市曾经的高光时刻。

　　推波助澜的刚需客、投资客、房产中介和开发商们，享受着环京楼市红利带来的饕餮盛宴，这片紧挨着皇城的热土成就过很多枭雄房企，“外人”进不去的环京，一度成为众多开发商望尘莫及的地方，有钱也拿不到地。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2017这一年，调控来得猝不及防，环京光环开始失色，楼市量价齐跌，万科、碧桂园、融创等全国性房企迎来机会，组团杀入环京。随之而来的危机却湮没了多年的“带头大哥”华夏幸福(行情600340,诊股)，“河北地王”荣盛发展(行情002146,诊股)没逃开魔咒，隆基泰和、鸿坤伟业等环京房企也走上了同样的道路。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　环京楼市风雨飘摇，头部房企摇摇欲坠，船上再也容纳不下那么多人了。

　　暴雷

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　　2016年以前，环京无人不识孔雀城。王文学意气风发，花4000万在海南三亚的喜来登酒店办年会，推杯换盏的露天花园，海风都是幸福的味道。

　　那一年，华夏幸福以1203亿的销售额冲到排行榜第8名，超越龙湖、绿城、招商蛇口(行情001979,诊股)等一众房企，而538.2亿元的营业收入有9成来自环京。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　华夏幸福的转折点在2017年，河北多市县出台史上最严厉限购政策，房地产市场骤然转冷，年初还在搞收购的华夏幸福，年底就出现困难，最后通过引入平安战投化解风险，但2020年四季度，危机二度爆发。

　　对于华夏幸福陷入债务危机的原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，是多重因素叠加效应，一是扩张太快导致的资金链断裂；二是市场过于集中环京地带引发的政策调控危机，三是投资分散于商业地产等长线重资产项目，对资金的过度消耗，导致流动性的恶化等。

　　同样乘借环京旺盛的购房需求，荣盛发展以快速开发路线，在房地产里赚得盆满钵溢。2018-2021年，销售额接连四年突破千亿大关，自2020年华夏幸福失速后，荣盛发展加速扩张，销售规模后来居上，成为新的“河北王”。

　　彼时，各类房地产调控政策不断，还首次出现三道红线、房贷集中管理以及“两集中”等政策，房企销售、融资、土拍热情“一秒入冬”。王文学没有像许家印们那样，过于保全未来而消极应对当下，而是快速启动了债务的相关工作，自救之心极高。

　　债权人大会、债务重组计划和股票复牌公告轮番上演，睿诚研究院罗乾波表示，华夏幸福在应对债务危机时，其敏感度和决心更大，与其他房企的模式差异较大。“其他同行基本在沿用万达卖子求生的老套路，未能从全盘的战略高度来考虑问题，也造成众多房企在变卖项目或股权的过程中，出现卖无可卖或股权和市值越来越不值钱的困境，进而加大了自己的危机。”

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　　另一边，耿建明却没有从王文学的跌倒中吸取教训，甚至还加大了赌注，“别人恐惧时，我贪婪”，荣盛发展接下了华夏幸福“拿地王”的称号，并意识到环京的风险，开始努力向长三角、珠三角、川渝延伸。2021年，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，荣盛发展新增土储29宗，购地金额123.42亿元，权益购地金额80.19亿元。

　　在楼市下行周期，随着规模的扩大，也为今后的巨额亏损和公开债务违约埋下了伏笔。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2021年，耿建明意识到危机，提出了放弃规模抓回款，并进行了变卖股权和项目的操作，母公司荣盛控股多次转让股份给私募基金，累计价格不低于9亿元；还拿出估值54亿元人民币的资产包，但效果甚微。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　1月30日，荣盛发展旗下债券“20荣盛地产MTN001”首次公开债务逾期，即使已经展期过一次，但也难改结局。而2022年，荣盛发展已经预计归属股东净亏损190亿元-250亿元，并收到了深圳证券交易所的关注函。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一个走产业新城模式、一个主攻住宅开发，两个走不同道路的河北王，双双遇困。

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　　自救 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　从2021年初暴雷至今，华夏幸福债务重组进入收尾阶段，不仅将全部境外债重组成功，化解进程完成近8成；还披露了一份业绩预喜公告，预计2022年归母净利润11亿元至16亿元，从暴雷房企中杀出一条血路，也让其他同行看到了希望。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)