深圳在打一场“硬仗”

发布时间：2023-06-09 19:40来源：全球财经散户吧字号：大 中 小

　　统租，其实是深圳在打一场“硬仗”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　前无来人，但却能托住房地产这条鲸鱼。

　　最近深圳的统租问题飞上了天，一直不谈的原因是统租本来是个一石多鸟的好事。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　既能完成保障房的供应问题，又能减少占用深圳新增土地资源，旧改拆迁的成本，还能稳住深圳的百万人才； 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　既能改善城中村城市面貌，规避用电用水火灾安全又能提升城中村居民居住品质，还能将产权复杂的城中村住宅摸排清楚，为日后小产权房集中管理做铺垫。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　甚至从长远来看，还能规范租房市场，稳定租金水平。

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　　怎么算，这都是一笔划得来的经济账。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　所以，可见这个计划的初衷本身都是好的。

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　　但这个计划要执行到底，天然就会遇到一些不认可的声音。

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　　因为推行计划，就意味着要付诸收房成本、装修改造成本，企业出租运营维护成本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　而且企业作为盈利主体，那么成本天然就会传导到租房群体。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但从长远的城市发展路径来看，这都是城市发展的必然选择。

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　　如欧美等城市成熟度极高的城市，基本上房屋都不选择新建，而是选择修葺维护，思路走的也都是盘活存量。

　　像英国伦敦最昂贵的Mayfair街区，相当多19世纪及18世纪下半叶的老房子，甚至一些豪宅还选择一块砖一块砖地拆下来清洗再重组。

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　　所以说什么深圳在人口净化，深圳只爱年轻人，什么配方和广西的慧泊停车一样，什么改造后成本转嫁给所有人……这些统统都不是目的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这些都只是间接的结果影响。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　有变革，就必定有人受影响。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　影响是什么在这里，今天不打算谈太多，因为已经有相当多的分析了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　今天仅从为什么深圳必须走统租这条路说说。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　首先就是大家看到的表层原因那样，地少人多，存量城中住房太多。

　　其次是深圳74万套的保障房任务，如果完全由新增土地出让，新增建设来承担，并不现实的。

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　　第三是做保障房本身就不赚钱，但没钱又要搞怎么办呢？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一是依赖中央补贴，二是依赖市场资金。

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　　去年中央就加大了对深圳保障性住房筹集建设补助。目的就是要扶持深圳把保障房体系切实地搞起来。

　　但是中央财政只能拉一把，并不能长久的补贴。

　　那么剩余的缺口如何解决呢？

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　　这时候，就很有必要借助自身的优势了——把低廉的租金打包成资产，从市场上圈钱，实现健康流转。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　今年2月证监会宣布将启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。

　　截至今年4月，深圳市的基础设施REITs已经达到9只，涵盖保障房、产业园、仓储物流、高速公路等多种类型资产。

　　既然要把保租房REITs推行下去，那么就一定要有足够多足够稳定的底层资产作为保证。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　尤其是保租房REITs。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但是深圳土地面积就这么多了，新增建设成本比较贵，那么城中村就成了不二选择。

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　　多快好省，能够诞生大量的REITs底层资产，搞起来又足够迅速。

　　那么能容纳巨量人口的城中村的房租就成了最好的标的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　年初大家都判断不动产私募投资基金试点后，资金机构会去炒房，成为升级版的“深房理”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但实则不然。

　　现实是“房住不炒”要贯彻到底。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　所以炒房是没什么希望的了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　按照现在人口的转折点趋势，如果要炒，也只能是被套的节奏。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　所以租金才是优质资产，才是未来投资品最靠谱的底层资产。

　　而且要托住房地产这个盘子，不一定非要托住房价。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　托住租金也一样可以。

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　　国外很多房地产体系，就是以租金收益回报作为投资品，并且租售比一直都很可观。

　　而咱们的租售比，多年来一直都非常低，相比于国外的租售收益，还有很大的弹性空间。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　比如新加坡，如果是一套三房两厅总价54800新币1984年的组屋，如果按照当地3500新币的租金计算，大约15年就能回本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但是我们像深圳这样的一线城市，一套三房两厅总价290万的房子，位置如果在龙岗，次新小区租金大概4000块一个月，回本则需要60年。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

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　　所以相对于很多房地产成熟的国家，我们的房租就是洼地。

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　　就很合适成为保租房REITs的底层资产运作起来。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　第四就是深圳承担着示范区的责任，基本上很多路子迈出的第一步，都是从深圳这片热土开始的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　只有深圳这块试验田走通了，实现了房地产真正的托底，全国其他地方的房地产才能有路子可走。

(小编：财神)