千亿滨江集团“虚胖”

　　本刊记者 杨现华／文

　　日前，滨江集团（002244.SZ）规模为20亿元的供应链资产支持专项计划1-10期获得交易所批准，这是公司几日前发行9亿元短融券之后的又一笔融资计划。

　　2019年，滨江集团的签约销售首次迈上了千亿元规模，公司也成为千亿元房企俱乐部名单中的新成员。不过，千亿元的销售中究竟有多少属于滨江集团，公司并没有直接披露。或许因为权益占比较低，滨江集团选择了沉默。 copyright dedecms

　　签约销售的急剧膨胀带来规模的扩大，但这并没有给滨江集团带来实实在在的净经营现金流。公司各种借款途径竞相上马、借贷规模不断增加，尤其是短期借款涨幅何止数倍，长期借款今明两年也将迎来偿还高峰。 织梦内容管理系统

　　借款规模的持续攀升意味着利息支出相应的增长，滨江集团2018年分配股利、利润或偿付利息支付的现金已经反超了公司的归母净利润，2019年前三季度差距进一步拉大。年报显示，滨江集团的盈利集中在几个合作项目上，数百亿元的存货真的不需要计提损失吗？ copyright dedecms

　　千亿元销售“名不符实” 织梦内容管理系统

　　根据滨江集团官网信息，集团全年累计销售金额突破1120亿元，同比增长32%。克而瑞的数据显示，2019年滨江集团的签约销售为1120.6亿元，两者基本吻合。 copyright dedecms

　　2019年滨江集团的签约销售首次达到了千亿元的规模，在一众房企中，签约过千亿元的也不过30余家。5年时间，滨江集团实现了销售规模近4倍的增长，增速可谓不低。在房企对规模诉求强烈的当下，滨江集团的快速扩张似乎是二线房企一个样本般的存在。 dedecms.com

　　回溯历史不难发现，近5年也是滨江集团增速最为迅猛的一段时间。2010年，滨江集团销售合同金额116亿元，达到了百亿元里程碑，但之后几年公司的销售规模并没有像样的增长甚至偶有下跌，直至2014年也不过销售157亿元（含协议 金额）。 内容来自dedecms

　　情况在2015年开始发生变化。2015-2018年，滨江集团的签约销售分别为233亿元、366.8亿元、615亿元和850.1亿元，增速分别达到了48.41%、57.42%、67.67%和38.23%，2019年销售破1120亿元，增幅也在30%以上。

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　　那么，在超过千亿元的销售中，有多少属于滨江集团呢？这千亿元的销售不仅包括公司，也包括联营与合营企业的合约销售，即千亿元的销售规模是全口径。在扣除了相关合作方所占比例之后，剩余的部分才是实实在在属于上市公司所有的销售收入，这些收入才能在未来转化为公司的营收。

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　　滨江集团在年报中并未披露公司的权益占比，但在评级书中，评级方详细介绍了滨江集团的销售规模，这或许可以部分解释2018年公司净利润大涨但归母利润却大幅下降的原因。 copyright dedecms

　　评级报告书显示，2015-2018年，滨江集团的权益签约销售金额分别为160.38亿元、212.98亿元、305.6亿元和400.9亿元。

　　滨江集团的销售中，所占比例逐年下降，2018年还不到50%。虽然滨江集团的签约销售不断迈上新台阶，可最终属于公司的销售并没有如报表显示的那般优异。这样的千亿元房企，其真实的含金量可想而知了。 内容来自dedecms

　　根据克而瑞的数据，2019年滨江集团的权益销售为422.8亿元。这虽不能代表滨江集团最终的权益销售成绩，但克而瑞公布的全口径销售金额与滨江集团官网披露的数据相差并不明显。因此或许可以认为，滨江集团全年的权益销售也许同样相差不大。 织梦好，好织梦

　　若如此，与2018年相比，滨江集团的权益销售就没有了明显的增长，这显然会影响公司未来结算的收入和利润。

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　　从滨江集团新增土地储备的权益占比或许就可以知晓为何公司的销售权益占比较低了。2015年，公司新增7个地块，权益占比基本在30%-35%，没有任何一个超过50%。 织梦好，好织梦

　　2016年，滨江集团新增12幅地块，权益占比50%（含）以上的只有3个地块。2017年，滨江集团新增的16幅地块中，权益占比在50%以上的9个，占比有了明显的提高。但2018年新增的26幅地块中，占比超过50%的仅有10个，权益再次回落。

　　即使不考虑未来的结算收入，签约销售对公司当下的影响就已经存在了。在销售规模快速增长的情况下，滨江集团的经营现金流入并没有随之增长，公司的销售回款似乎遇到了问题。 本文来自织梦

　　现金去哪了？

　　从权益销售来看，2016年时滨江集团的权益销售规模刚刚达到200亿元，2018年已经超过400亿元，涨幅已经接近翻倍。如果回溯至2015年，那么权益销售涨幅已经远超1倍了。

　　那么回款如何呢？销售回款率是累计回款额与累计签约额之间的简单比例计算，当然二者不存在完全对应关系。签约额一般是当年数，回款额是跨年数，包含部分上年签约金额产生的回款。 织梦内容管理系统

　　即便如此，房企的回款率仍是一个重要指标，万科的回款率能保持90%左右的水准，一线房企也多在80%左右。在年报中，滨江集团没有透露这一信息。不过，从公司现金流量表中可以窥见一斑。 织梦好，好织梦

　　2015-2018年，滨江集团销售商品、提供劳务收到的现金分别为167.44亿元、218.62亿元、199.16亿元和220.25亿元，即从2016年起便没有了太大的变化。

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　　如前所述，2015-2018年，滨江集团的权益签约销售金额分别为160.38亿元、212.98亿元、305.6亿元和400.9亿元。4年时间，公司权益签约销售增幅何止翻倍，但现金流入却没有表现出喜人的增速。 dedecms.com

　　可以作为佐证的是，这一时期，滨江集团的预收账款涨幅不明显。2015-2018年，滨江集团的预收款分别为175.99亿元、198.63亿元、255.79亿元和252.47亿元，签约规模的大幅增长同样并没有使得预收款随之增长。

　　直至2019年三季度，滨江集团销售商品、提供劳务收到的现金为294.26亿元，预收账款为492.35亿元，才较上一年同期有了明显的增长。

　　联合资信评估有限公司在滨江集团的评级报告中表示，近3年公司销售规模扩大，但销售回款速度放缓，且拿地支出增大，经营净现金流大幅减少已无法满足公司的投资需求，公司融资规模快速提升。未来，随着储备土地后续开发及拿地投入，公司将面临较大的融资压力。 内容来自dedecms

　　确实如此，随着公司规模的扩大，滨江集团的借贷规模从2015年的几十亿元迅速攀升至近300亿元，公司承担的利息等支出已经与净利润不相上下了。

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　　膨胀的有息负债 本文来自织梦

　　2015年期末，滨江集团的融资余额为63.8亿元，其中一年内到期的尚不到2亿元，即此时公司的借款绝大多数都是长期借款，以如此之低的借款获得超过200亿元的签约销售，滨江集团负债水平控制良好。

　　但随着拿地规模的扩大，现金回款又徘徊不前，滨江集团只能通过增加借贷来满足公司对规模的诉求。2015-2018年年末，公司的融资余额分别为63.8亿元、72.25亿元、89.67亿元和261.29亿元，2019年上半年末进一步增加至287.37亿元。 织梦内容管理系统

(小编：财神)