当前位置 > 散户吧 > 今日要闻 > 中奥到家深陷规模困境 绿城服务增持能否破局?

中奥到家深陷规模困境 绿城服务增持能否破局?

发布时间:2020-06-30 14:12来源: 新浪财经 散户吧字号:

  新浪财经讯 6月23日,绿城服务发布公告,拟耗资2.2亿港元向独立第三方Central Oscar及Decision Holdings收购中奥到家合共1.226亿股,每股平均作价1.8港元,较上一交易日(23日)收盘价溢价60.72%。 

  早前14日,绿城服务还耗资3600万港元认购了中奥到家的配股,比例为4.32%。两次动作之后,绿城服务将持有中奥到家18.67%的股权,仅次启昌国际(创始人刘建及家族信托持股40%),位列公司第二大股东。 

  资产负债率61% 市盈率偏低 

  绿城服务的意图很明显。2019年业绩会上,绿城服务管理层表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股(2020年4月)。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  而刚刚过去的2019年绿城服务其实表现并不出色。营收增速为27.4%、净利润增速仅1.42%,远低于竞争对手碧桂园服务(106.3%、83.9%)、保利物业(41%、49.7%)。同期新增在管面积约42百万平方米,也显著低于前两家的90百万平方米。这一年,碧桂园服务营收首次超越了绿城服务,成为港股营收第一的物业股。 

  但绿城服务并不执着于自身规模扩大,而把眼光投向了股权的资本运作。2020年,绿城服先引入龙湖筹得12.99亿港元,再通过配售筹得26.93亿港元,合计融资约40亿港元。“弹药充足”的绿城服务立刻将中奥到家纳入了联盟。那么,为什么是中奥到家? 

  作为一家独立的第三方物业管理公司,中奥到家于2015年11月登陆港股市场,是继彩生活、中海物业后第三家登陆港股的物管公司。中奥到家以住宅物业管理为主,主要集中在华东华中等地区,2019年末在杭州宁波共拥有342个项目,与绿城服务战略区域相同。 

  不过上市较早的中奥到家并没有像彩生活一样发展迅速,反而发展过程颇为坎坷,2019年末营收规模为15.7亿元,相当于绿城服务的18%。这就存在合作基础。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  随着2018年、2019年上市的物管公司越来越多,中奥到家背后没有房企支撑的劣势也就显现出来。规模方面缺乏稳定的面积结转,只能依靠并购,2019年中奥到家商誉累计达到了2.48亿元,较上年同比增加59.7%,处于同规模物企的高位。同样在较高水平的还有资产负债率,达到了61%。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  资本市场也在用脚投票。2018年下半年至2019年,中奥到家的股价持续低迷。2020年疫情期间物业股轮番大涨的时刻,中奥到家股价也毫无起色,2020年1月-5月区间累计涨跌幅为-3%。但6月以来公司股价17个交易日涨幅高达184.9%。6月24日受绿城服务增持消息影响,涨幅高达34.82%。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  即便如此,中奥到家目前的市盈率(TTM)仅为10.6倍,排在26只物业股倒数第三。很难说中奥到家是被低估还是本身前景不佳,毫无疑问的是绿城服务入股代价不高,2.56亿港元仅占此次融资的6.4%。低市盈率及较高的资产负债率,给了绿城服务机会,但本质上反映的还是中奥到家缺乏关联房企,项目来源显得“单薄”。

  

 中奥到家深陷规模困境 绿城服务增持能否破局?

  深陷规模困境 

  作为一家独立的第三方物管公司,中奥到家近几年陷入了规模困境。 

  上市之初,也就是2015年、2016年中奥到家着重发展O2O业务,导致业绩亏损,2016年实现净利润-335万元。2017年4月将O2O业务外包,聚焦物业管理主业后业绩逐渐好转。2017-2019年公司营收保持增长但波动较大,同比增速分别为53.90%、4.70%、48.50%。净利润在2017年扭亏为盈后,2018年、2019年分别增长7.7%、25.2%。 

  上市较早却错过并购良机,随着2018年、2019年上市的物管公司越来越多,竞争越来越激烈,中奥到家不得不调整策略,向“存量为主、增量为辅”的业务方向拓展。目标是把产业链往下游推进一步,清洁公司、园林养护公司、保安公司、工程公司、电梯公司等成为其并购的方向。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  这无疑忽略了规模的重要性。2016-2019年,中奥到家的合约面积分别为60百万平方米、66.7百万平方米,70.5百万平方米,72百万平方米,同比增速逐年下降,分别为11.2%、5.7%、2.1%。 

  其中大部分合约面积其实已经交付,各报告期末储备面积分别为15.4百万平方米、12.1百万平方米、13.6百万平方米、6.6百万平方米。截至2019年末公司有75%的收入来自于基础的物业管理服务,而未来可转化面积却不多。

  

 中奥到家深陷规模困境 绿城服务增持能否破局?

  与此同时,另一个值得关注的现象是退出的合约面积在不断增多。2016-2019年中奥到家终止的合约面积分别1.4百万平方米、2.08百万平方米、7.27百万平方米、8.6百万平方米,2018年退出的合约面积同比骤增249.4%,2019年退出的合约面积最终超过了新委托的合约面积约2.5百万平方米。

  

 中奥到家深陷规模困境 绿城服务增持能否破局?

  克尔瑞证券认为,2019年中奥到家收入增长主要来自于对5家公司的收购并表。而新拓展面积较2018年下滑30.3%,退出面较2018年上升18.7%;在没有开发商背景的情况下,公司需要更多市场化举措提升市场拓展能力。2020年4月公司出售了之前并购的广东铭锦城,猜测与标的公司未达标预期有关。  转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  盈利能力方面,中奥到家近三年毛利率从10.2%下降至8.8%,净利率从30.4%下降至26.6%。在人力成本不断上升的背景下,中奥到家物业管理服务的平均价格近三年都是1.8元/平方米/月,远低于行业平均值。 

  有意思的是,绿城服务此次交易的对手方之一Decision Holdings,中奥到家2019年年报显示显示其一般合伙人为上海易德臻投资管理中心,易德臻由上海誉铂投资管理有限公司(‘誉铂’)管理,该公司为易居(中国)控股有限公司的非全资间接附属公司。交易完成之后,Decision Holdings持股比例由6.6%下降至1.78%,绿城服务上升至18.67%,一进一出之间值得思考。

(小编:招财进宝)

专家一览机构一览行业一览