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民生宏观:应对提前还贷,治标不如治本
调低存量房贷利率治标不治本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
要点
2022年以来,地产市场低迷,部分居民选择提前偿还房贷,近期“提前还贷”和“房贷转贷”引起广泛关注。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
提前还贷蕴含怎样的风险,如何应对提前还贷?是否如市场预期那样,降低存量房贷利率便能解决所有问题? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
本轮提前偿还房贷潮,居民采用多种实操方法,归结起来主要有两种模式。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
模式一,居民用存款提前偿还房贷。居民用手中存款直接偿还存量房贷,居民资产负债表的相应表现为存款和贷款同步消减,这种方式合法合规。
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模式二,居民用其他贷款置换房贷。部分居民手中资金不足,但仍存在通过一些实务不合规的操作实现提前还贷。第一种方式是申请一笔新贷款用以偿还存量房贷,例如经营贷,最终效果是用经营贷替换了存量房贷。第二种方式是卖出房子并结清既有房贷,再申请一笔新的房贷购房,最终效果是用新房贷置换存量房贷。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
不论哪种提前还贷模式,本质上都是用低息负债置换高息存量房贷。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
2022年提前还贷潮兴起,根本原因是宏观环境造就存量房贷利率偏高。
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归根结底,提前还贷的原因在于存量房贷利率偏高。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
2022年股票、债券、地产等各类资产收益率表现不佳。纳入风险考量之后资产配置所得“综合收益率”偏低。先是2021年下半年以来,地产市场快速下滑,居民对地产价格预期迅速降温。其次2022年股市波动并未让居民感受到赚钱效应。再者2022年年末理财净值化波动,居民对理财信仰也有所打破。
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近年银行存款利率一再降低;LPR连续调降,新发放贷款利率快速下行;政策又在积极引导银行支持实体企业融资,以经营贷为代表的企业融资利率快速下行。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
这样的政策组合之下,存量房贷利率与新增房贷利率迅速拉大;企业信贷利率和居民房贷利率差距也在迅速拉大。
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用收益率偏低的存款还清存量房贷,又或者用利息偏低的经营贷、新增房贷置换存量房贷,这都是居民利益最大化动机之下自然的微观选择。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
然而提前还贷的潜在风险随着规模扩大而积累。
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用存款偿还存量,居民和银行同时缩表,蕴含着经济通缩风险。借经营贷置换存量房贷,不仅存在违法风险,还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅风险。
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(一)对居民而言,经营贷期限较短且经营贷总量信贷额度每年并不固定,房地产负债期限本身很长,用经营贷偿还房贷,蕴含利率风险以及潜在的抽贷风险。
(二)对银行而言,资产结构被迫调整,资产端蕴含的信用风险大幅抬升。
(三)对货币调控而言,金融资源被居民提前还贷套利,货币政策传导效果减弱。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
调整存量房贷利率可以治标,但稳定地产预期,稳固经济增长才能治本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
之所以掀起提前还贷潮,微观原因在于存量房贷利率高于存款利率,也高于一般资产收益率,还高于新投放的房贷利率以及经营贷利率。
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微观逻辑比较朴素直观,控制提前还贷量,关键是压缩存量房贷利率和其他利率之间的利差空间。
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控制提前还贷的方法很简单,提高其他利率或者降低存量房贷利率。目前市场热议的是降低存款房贷利率,然而我们认为这种方法可以治标但非治本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
真正解决提前还贷的出路,应该是纠正地产过快下行趋势,提振经济增长动能,撬动存款之外资产的回报率。这样居民才有动力扩表,经济才能避免进入一场通缩。
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一、提前还贷的实际操作模式 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
2022年地产景气度,房贷利率不断下调的背景下,居民部门出现了选择提前结清房贷的行为,主要有以下两种方式。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
第一种方式是提前还贷,这种方式合法合规。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
提前还贷是指,贷款购房者在持有足够的资金的情况下,使用存款提前还清房贷,降低后续还贷压力,这种提前还款方式符合法规。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM
第二种方式是“转贷”,这种方式实际上不符合法规,但在现实中的确存在。
(小编:财神)
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