房贷利率调整虽影响轻微 银行业稳定息差仍需努力

证券时报记者 张艳芬 谢忠翔

2024年开年以来，金融支持地产的政策不断加码升级。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

1月，地产融资协调机制出台并在各地落地见效，当前已有超9000亿元通过审批；4月，中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月，央行发布“517新政”，力度空前，被称为史上最宽松的房贷政策。目前，上海、广州、深圳等多个城市已密集发布跟进政策。

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总体来看，上述政策均要求银行业从供需两端支持房地产行业发展。值得注意的是，从供给端观察，银行响应保交付、去库存的政策支持房企融资，在“应贷尽贷”下也逐渐形成更为理性、细致的房贷投放策略；从需求端观察，首付比例、房贷利率的下调，有利于居民房贷成本的下降，对银行应对客户提前还款也有一定抵补作用，但银行仍需直面如何平衡息差下行的问题。

政策组合拳力度空前 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

5月17日金融监管部门加大住房金融政策支持力度后，全国多省份迅速响应。值得一提的是，上海、广州和深圳的个人房贷首付比例及房贷利率下限均创下历史新低。

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具体来看，央行、国家金融监管总局出台的最新政策，调整了个人住房贷款最低首付款比例，首套和二套住房商业性贷款最低首付款比例分别下调至15%、25%；同时，取消了全国首套房和二套房个人商业贷款利率政策下限。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

随后，广东19个地市以及湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。近日，上海、广州和深圳等一线城市也宣布跟进，纷纷出台重磅楼市政策。

从房贷利率调整的幅度来看，各地各异，体现了楼市新政中强调的因城施策原则。

例如，广州此轮“松绑”在一线城市中力度最大，现行楼市政策也为一线城市中最为宽松的，首付比例执行最低标准（即首套15%、二套25%）并取消利率下限；上海首套房贷款利率下限调整为不低于LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%；深圳的首套房个人住房贷款利率下限，也调整至LPR减45个基点。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

金融支持房地产企业融资也已落地见效。从银行对房地产企业的投放看，2024年以来，地产信贷已实现了“超额投放”。根据国家金融监管总局披露，截至一季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此外，根据央行数据，一季度房地产开发贷净投放达到8800亿元，远高于2023年全年净投放的1900亿元。近几年，房地产开发贷款占比一直在压降，从2019年末的7.33%下降至2023年末的5.42%,但是今年一季度出现“上翘”，达到了5.57%。

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房地产信贷数据的增长，得益于房地产融资协调机制的推进。

根据国家金融监管总局披露，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。

银行稳定息差有压力 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“517新政”提出“不设按揭利率下限”，将首付比例降至历史新低，完全打开了贷款利率下限。

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房贷利率与首付比例的调整，有利于加快居民释放购买力需求。同时，值得注意的是，房地产贷款利率的持续调整，也对银行净息差和经营利润带来一定的压力，后续银行如何平衡息差，成为资产负债管理的重要课题。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

从个人住房贷款规模看，5年前个人住房贷款占据贷款投向的比重几近两成，此后不断下降，但当前仍然占据不低于15%的比重。尽管如此，个人住房贷款的总量还是维持增量状态，是资产端收益率较高的重要优质资产。可以预见，房贷降息是后续影响银行净息差的重要因素。

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回溯来看，银行房贷利率自2021年10月达到最高点后，至今已下降了200多个基点。2023年末，银行业的息差已经跌破1.7%，降至1.69%。如何稳定息差，已成为银行业的共性挑战。

近年来，银行业息差持续收窄，源于资产端和负债端的收益并不是同步调整，尤其是资产端的收益下滑较快。自2019年8月LPR改革以来，银行业经历了多次LPR下调，新投放的贷款收益率和存量贷款重定价，导致资产端收益率不断下降。

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为了减缓息差收窄，两年前不少银行就已主动调整负债结构和定价策略，持续性地对长期限、高成本负债进行管理，以抵补资产端收益率的下行。同时，2023年以来存款利率下降了50—60个基点，为贷款利率的下降创造了空间。不过，正如某家区域银行的高管所言，经过两三年时间，随着存款市场竞争的日益激烈，单方面地压降、控制付息成本，以期控制息差收窄的速度，这一边际效应正在逐步递减。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)