30年期房贷利率跌破7% 美国楼市何时走出“冰封”？

随着近期美债收益率迅速回落，美国房贷利率也在走低。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

当地时间6月19日，美国抵押贷款银行协会（MBA）发布的数据显示，30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%，自今年3月以来首次降至7%以下。五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%，为2月以来的最低水平。

随着房贷利率走低，购房融资申请也环比上升，抵押贷款申请指数上升1.6%至3月以来最高水平。购房融资成本的下降可能会在一定程度上抵消房屋售价上涨的影响，并提振买房需求。

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不过，和三年前3%左右的房贷利率相比，如今7%左右的房贷利率和居高不下的房价仍是“不能承受之重”，美国楼市依旧阴霾笼罩。接下来房贷利率能进一步走低吗？量跌价涨的美国楼市何时能够走出“冰封”？

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美国楼市量跌价涨

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在价格处于历史高位附近、房贷成本偏高之际，美国房地产市场仍在苦苦挣扎，量跌价涨让刚需头疼不已，供应紧缺的美国楼市陷入畸形。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国4月成屋销售总数年化414万户，连续二个月下降，预期为423万户。美国4月成屋销售环比下跌1.9%，预期为上涨0.8%。对比来看，2021年初，成屋销售总数年化比当前高出200多万户，当时的按揭贷款利率约为3%，而现在约为7%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰对21世纪经济报道记者分析称，贷款利率是影响楼市增量最直接的因素，随着2021年底美联储加息预期升温，房屋贷款利率也从3%左右升至7%附近。同时，伴随着房价在2021年年终达到高位，不断上升的贷款利率也抑制了民众的需求，对楼市产生了较大的影响。2022年后美国的新屋开工量一直处于下降趋势，但房屋的价格在租金不断提高的背景下不断上升，叠加仍然很高的贷款利率，给美国楼市带来不小挑战。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

尽管高利率构成了压力，但供应紧缺仍推升了房价。4月成屋售价的中位数较上年同期上涨5.7%至40.76万美元，这是1999年有数据以来最高的4月房价。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，在二手房供应短缺之际，美国房价仍在继续上涨，高利率至今无法撼动房价。一方面，置换成本高企让很多有房者惜售，大部分有房者的房贷利率远低于现在的利率，而且还款期可以长达30年，并不急于在高利率下置换。另一方面，在高利率和高房价双重压力下，很多购房者处于观望状态，选择了租房，等待按揭利率降到可承受范围内。

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在安萨里看来，目前美国经济仍具韧性，失业率处在相对低位，劳工时薪高企，移民不断涌入，楼市需求仍在，这也是美国房产成为亚太跨境房产投资者热门市场的原因。如果未来按揭利率大幅下降，此前观望的众多买家出手，房价可能再度攀升。

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住房通胀施压货币政策

高房价、高租金也会对货币政策产生巨大影响，成为美联储抗通胀的拦路虎。

美国劳工部数据显示，5月CPI环比持平，为2022年7月以来最弱，低于预估值0.1%；5月CPI同比上涨3.3%，也低于预估值3.4%。与此同时，5月核心CPI环比上升0.2%，为去年10月以来最小增幅；5月核心CPI同比增长3.4%，为2021年4月以来最小增幅。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

与整体通胀下降形成鲜明对比的是，5月住房成本连续四个月上涨0.4%。除住房外的超级核心服务业下降了0.04%，为2021年9月以来首次出现负增长。目前住房成本上涨仍是通胀下行的最大阻力，多位美联储官员表达了对住房通胀的关切。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

尽管短期承压，但好消息是，从中长期看，住房通胀的压力将逐渐缓解。王昕杰对记者分析称，现在美联储特别关注服务业方面的数据，服务通胀里占比最大的就是租金通胀，对于整体通胀的贡献超过三成。从住房通胀的趋势来看，其对于整体通胀的贡献值已经在今年2月低于2%以下，呈现连续走低的趋势。在通胀不断上升的进程当中，居民端超额储蓄不断下降，储蓄耗尽之后，消费增速开始下滑，住房通胀、服务通胀会进一步下滑，给美联储货币政策放松提供空间。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

国金证券首席经济学家赵伟对21世纪经济报道记者表示，住房通胀将继续下行，今年底前或难以反弹。住房通胀由主要住所租金、业主等价租金驱动，二者走势较为一致，主要反映租金压力。美国房价、租金指数分别领先住房通胀15、12个月，预计主要住所租金、业主等价租金分别从2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)