新贷先行存量滞后 年龄房龄双重设限——银行落地“40年房贷”新政一线观察

“40年房贷”新政落地已近满月，银行受理端明显提速。记者近日走访了解到，多数银行已可受理最长40年期新发房贷，部分银行同步开放存量房贷展期通道，但“最长40年”并非人人可贷，年龄、房龄、建筑结构等有多重约束，存量延期进度也因系统改造、合同变更和风险重估情况现分化。

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

银行加速部署 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

新发房贷受理渐次铺开

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。据不完全统计，截至目前，工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行、南京银行、长沙银行、汉口银行及云南省部分中小农商行等机构已明确表示可受理40年期个人住房贷款申请，部分银行还开通了线上预审通道，最快可实现数分钟预审、24小时内审批。

从银行部署节奏看，国有大行凭借系统与网点优势率先落地。工商银行、建设银行、交通银行等此前已向客户确认可按新规办理相关业务。股份制银行与地方银行随后跟进，例如，南京银行杭州分行日前明确个人住房贷款最长期限可达40年，支持线上申请；长沙银行宣布已全面落地最长40年新政，提供从咨询、审批到放款的一站式服务。

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

不过，银行在受理端普遍设置了审慎的期限审定机制。“最长40年”是政策上限，并非银行必须给予客户的期限。从北京、广州等地一线执行情况看，银行普遍将“借款人年龄+贷款期限”作为核心约束条件。目前多数银行执行的口径为两者之和不超过75年，部分银行对优质单位客户可放宽至85年。若按“年龄+期限不超过75年”计算，35岁以下购房者理论上才有机会贷满40年；即便按较为宽松的85年口径，45岁以上借款人也难以触及40年上限。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

房龄是银行期限审定的另一道现实门槛。二手房申请长期限贷款时，银行通常根据房屋结构、剩余土地使用年限等因素综合确定可贷年限。北京地区一位国有大行个贷经理表示，个人按揭贷款年限一般取“75减年龄”与房龄相关测算结果中的较低值，二环内部分老旧平房甚至无法办理贷款；住宅土地使用年限一般为70年，也有部分为50年，若开发商前期拿地捂盘不开发，贷款年限还需进一步缩短，新房通常能够用足贷款年限。公积金贷款则更为严格，目前暂不参与延期，部分住房按“砖混47减房龄”“钢混57减房龄”方式计算，纳入住建委新改造名单的方可按“67减房龄”执行。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“40年是政策给出的上限，并不是银行必须给客户40年。”一位股份制银行人士表示，最终期限仍需综合借款人年龄、收入、征信及房屋情况，由银行与借款人协商确定。从市场反馈看，真正提交40年期新发房贷申请的客户并不多，总利息增加是客户的主要顾虑。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

存量延期现分化

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

系统与细则仍在磨合

相比新发放房贷，存量房贷能否延长至40年更受已购房群体关注，而银行在存量端的推进节奏明显更为审慎。同步发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，符合条件的存量个人住房贷款可协商调整还款计划，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。这一框架为存量房贷延期提供了政策依据，但银行普遍面临原合同变更、风险重新评估、系统改造等环节，业务流程较新发贷款更为复杂。

目前，已有银行在手机银行App上线还款计划调整入口，原贷款合同延长期限最高可申请至480期。不过，线上申请多作为参考，存量房贷不能自动顺延，借款人仍需携带收入证明、房产证等材料前往网点线下申请并接受人工审批，审批通过后须重签合同变更协议并重新办理抵押。工商银行规定展期期限不能超过原贷款期限的一半，这意味着若原有贷款期限较短，直接拉长至40年难度较大。

一位大行贷后管理人员表示，存量房相关政策细则仍在研讨中。另有国有行个贷客户经理透露，已可接受客户申请，但具体审批条件尚未下发至经办机构，实际办理时间仍可能因地方分行、经办行及客户类型而有所不同。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

从借款人反馈看，部分地区性银行App虽已上线存量贷款延期模块，但实际点击后提示“该贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”，显示银行系统改造与地区推进进度仍不均衡。

存量房贷延期的核心吸引力在于降低月供。以首套商业房贷利率3.05%测算，100万元贷款采用等额本息、期限30年，月供约4243元，总利息约52.75万元；延长至40年，月供降至约3609元，每月减少约634元，但总利息增至约73.22万元，增加约20.47万元。若按年利率3%测算，40年期月供约3580元，较30年期的4216元减少约636元，降幅约15.1%，但累计还款总额增加约20万元。

(小编：财神)