齐俊杰：预售松绑！算不算救市！购房人要小心什么？

　　最近，为了应对疫情，全国上下各个行业都在寻求自救，昨天苏州就出台重要消息，其中有一条规定调整超过市场指导价报价规则，开发企业预售，销售时间节点可适当提前。以按照正常工期测算预售，销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核算。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这条一出，市场立马解读为取消了现房销售，取消了封顶销售，已成交的需封顶或现房销售的地块可以提前入市，这对开发商是明显利好，有利于激发他们拿地的积极性，吸引更多的房企来苏州。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但其实，这样的解读有点过了，我们看到住建部门给出的政策还是有很多限定的，比如还是按照疫情防控一级响应为时间点，也就是说，疫情已经1个月了，那么你可以提前预售一个月，这样工期被耽误了1个月也不用担心，你依旧可以按照计划进入销售环节，这就不影响房地产企业的正常销售和回款了，有利于缓解房地产企业的资金压力。这个政策显然还是讲道理的。只是在现有的政策里，把疫情的影响排除掉了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　另外，这条影响力也不大，按照原来的规定，也只是针对超过土地价格红线的，才严格管理，而没超过土地红线的，拍地价格不高的，本来就可以预售，也不用一刀切。大部分项目其实都不在这个管理之内。所以该怎么卖还怎么卖。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　至于什么缓交土地出让金，加大土地供给，还有缓交税费，这些也都是应对疫情的统一举措，各行各业都是如此，突如其来的疫情，谁都没有意料到，必须要给大家一个缓冲，这样才不至于酿成金融风险，所以，综合来看，大家不用太神经紧张，一有风吹草动，就解释为房地产救市。

　　当然还有一种观点，说今年开发商会挺不下去了，现在已经近百家开发商倒闭了，但你要知道，中国的开发商一共有多少家？如果放在美国，一共就几百家开发商，倒闭100家肯定是出大事了，但是在咱们这，有10万家开发商，倒闭个上百家太正常了，而且很多也并非是经营不善倒闭的，就是项目结束，就自然倒闭或者关闭了。我们的房地产很特殊，其实全国也就跟美国一样，90%以上的活，都让几百家房地产企业给干了，剩下的99000多家，都只是小舢板，或者干脆说是从这些大开发商身上延伸出来的分支而已，每个地方都有不同的政策，当地政府也愿意把当地的项目，交给当地企业，有政策优惠，金融优惠，这样可以给当地创造税收，而且开发商本身就是灰色生意，有些事情并不是那么干净，所以很多大企业，会专门为了某个项目，在当地成立一个公司，然后通过这个公司运作，项目运作完了，这个公司也就可以倒闭了。这样也方便做防火墙，便于切割，万一某个项目出问题了，不会影响到整个集团公司的利益，所以这就形成了中小开发商遍地都是，像牛粪一样多的情况，每年都会有几百家开发商倒闭，这个都很正常，没什么大惊小怪的。除非是百强房地产企业大面积倒闭，或者是上市的那前20的开发商倒闭，才应该引起足够的重视，现在还远没到那时候。也根本不用救。

　　开发商确实资金吃紧，生意难做，表面上要死要活的，呼吁放开限购，放松调控，但是手里还有余粮，所以远没到要救市的程度。很多人担心，这次会不会因为疫情而让楼市调控放松，从而再涨一波房价，但其实昨天央行还在重申房住不炒，释放流动性，不等于要让钱进入楼市。事实上现在各地都会控制贷款利率加点幅度，即便是银行降息下来，加点也可能让房贷利率保持不变，老齐说过，除非加点变成降点了，那时候才说明，政策转向了。当然上海除外，上海很特殊，利率一直都比全国各地要低，不知道是不是因为房产税的因素。

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　　那么对于购房人来说，应该注意什么呢？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　首先，如果要买期房，一定一定看清楚质量，这两年开发商资金链吃紧，工期缩短，增加周转，然后你懂的，房子这个东西是要住一辈子的，万一买到次品，会相当闹心。甚至老齐的建议是尽量买现房，期房能不买就不买，要买就买口碑好的，大品牌开发商。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　其次，自住房可能快能买了，北京上海这样的一线大城市，有些高端盘的房价已经接近了2015年的价格，如果想置换居住的，可以多关注，狠狠杀价。房价跌到2015年，买来自住，起码就不会亏了。至于有人说，我们这里的房价还比2015年贵一倍，那您就等着，用不了几年就回去了。反正记住这个原则，房价不到2015年，自住也坚决不买。2015年之后全是泡沫。

　　第三，投资的还是不要买，价格合理，不一定就有收益空间，流动性是你必须要考虑的问题，未来肯定是挺新房，压二手房，新房销售跟地方利益息息相关，二手房则只是房东得利，所以会让二手房越来越难卖。投资客的资金是有成本的，即便你不是借来的钱，也不是贷款的钱，那也是有机会成本的，房价每年涨不了7%，也就是5%无风险收益+2%折旧，你就算是亏了。未来房价可能还会涨，但他已经不是一个好的投资品了。大家追着买的东西，一定很贵了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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(小编：财神)