地产新政：新周期起点

发布时间：2024-05-29 16:35来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

在调降首付和取消贷款利率下限后，地产放松政策力度空前。尤其对仍有较高首付、且没有放开利率下限的北上广深和部分二线城市来说，更是如此。中央层面从之前的试点到如今支持地方收储存量房，新一轮去库存正式展开。

　　

前所未有、历史最强、力度空前……这是5月17日中央层面出台多项楼市新政后，市场给予的积极回应。确实，无论是史上最低的首付、没有下限的贷款利率和央行出资支持楼市收储等等，这些明确可执行的政策对楼市供需两端都将带来积极的提振效果。

　　

股市有着直接且明显的反应。5月17日收盘，包括万科A、保利发展和金地集团在内的27家A股涨停，涨幅在5%以上的个股逼近70家，地产ETF拉涨逾9%。港股上，超40家房地产开发商的股价涨幅超过了10%，超过10家公司的涨幅在20%以上。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

对于首付比例仍较高的北京、上海等几个主要城市来说，降首付的边际影响更大。无论是刚需还是改善性购房需求，后续都有望得到放松机会。而且与已经取消利率下限的60余家城市相比，核心城市购房成本将会继续下行。

　　

更为重要的是，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持收购存量房。这是具体落实中央政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”的具体落实。在去库存背景下，直至取得阶段性效果，或许才是本轮新政的落脚点。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

需求政策最宽松

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先回顾一下本轮房地产“517”新政的主要内容。5月17日，国务院召开保交房工作会。央行、住建部、自然资源部部和金管局就做好配套政策做了详细说明。这是对4月30日中央政治局会议中关于房地产“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。

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首先是需求方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例调整为不低于25%。本次首付比例下降后，将创下历史新低。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限也创下宽松新空间。

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此外，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.85%、3.325%。同样的，本次公积金贷款利率下调，也将创新低。

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各地方快速响应。北上广深一线城市和南京郑州等二线城市迅速跟进，公积金贷款下调0.25个百分点。不出意外，很快首付和商贷利率也会跟上调整。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

首付方面，首先是武汉传来降首付的消息。报道显示，武汉首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。紧接着合肥也已经有银行将首套房贷首付比例降至15%，首套房贷利率也降至3.45%。

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下调首付比例并不新鲜。2023年8月31日，央行就曾发文宣布，首套房首付不低于20%，二套房不低于30%。目前，除北京等8个城市外，其他城市均已将首付比调整至全国层面的下限。这8个城市为北上广深4个一线和天津、长沙、成都和苏州。其首套房首付基本在30%，二套房基本40%-50%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

央行一季度货币报告显示，3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点，已经是很低水平。而且，这也是个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率，后者3月为3.73%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

此外，截至3月末，全国343个城市(地级及以上)中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。

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华泰证券指出，目前包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还没有废除房贷利率下限，这15个城市成交额占比占全国的34%。而全国层面，在房价不下行的情况下，房贷利率下行50个基点，有望降低房贷月供压力约3%-4%，而这一比例在一线城市更高。

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此前，楼市宽松并没有扭转调整的态势。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

进入2024年后情况仍没有根本好转。和新政同一天统计局公布的数据显示，2024年1-4月新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。商品房销售额已降至2016年水平，“金三银四”预期并没有实现。一连串的放松并没有换来地产销售的触底。

　　

不仅如此，央行调查报告显示，2023年四季度，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值的25%。收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%。因此，为了扭转楼市调整的趋势，更大幅度的放松势在必行。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)