呼声再起！存量房贷利率调整路径猜想：新定价应市场化、差异化

随着新发个人住房贷款利率的持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，新一轮存量房贷利率下调的呼声再起。

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有关在同一家银行内重新协商房贷利率、跨行转入住房按揭贷款并重新签订按揭合同等具体措施也引起更大范围的讨论。证券时报·券商中国记者在采访中了解到，存量和新发贷款之间的利差问题并非简单的公平、合理衡量，还需综合考虑居民的负债成本、商业银行的可操作性、金融支持实体经济的可持续能力等多方因素。

提前还贷热度不减

“提前还贷只有零次和很多次”“亲身操作，提前还房贷能省几十万！！”“最后一次提前还款倒计时……”今年以来，社交平台上有关“提前还房贷”的分享热度不减。除此之外，多个定量数据也指向居民提前还房贷现象的持续。

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上市银行最新中期业绩报告已悉数出炉。从各项贷款结构看，上半年多数银行的个人住房贷款余额出现了减少。以四大行为例，截至今年上半年末，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行的个人住房贷款余额为6.31万亿元、6.17万亿元、5.07万亿元、4.75万亿元，较去年末分别减少了764.66亿元、1230.92亿元、1006.68亿元、336.11亿元。

股份行中，招商银行、兴业银行、中信银行截至上半年末的个人住房贷款余额均超过了万亿元，从同比变化看，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额较去年末则分别减少了100.47亿元、107.41亿元，中信银行则增加了186.37亿元。

根据人民银行发布的金融机构贷款投向统计报告数据计算，从总量上看，今年上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。

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目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。

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国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

在更早发布的研究报告中，国泰君安宏观研究团队表示，居民早偿率是参考全国银行间同业拆解中心发布的RMBS条件早偿率指数编制方法计算而得。所谓RMBS，即个人住房抵押贷款支持证券，是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。而早偿，也即“提前偿付”。

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华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜曾指出，早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的比例”。因此，是很好观察居民个人住房贷款提前还款行为的指标。根据中国货币网，RMBS条件早偿率指数目前已停止更新，最新数据截至2023年10月24日。

巨大利差从何而来？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

提前还房贷并非新现象，根据中国货币网，自2023年初，RMBS条件早偿率指数就开始呈波动上升趋势。光大证券金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素均存在相关关系。

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为更好适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足借款人和银行对于有序调整优化资产负债的共同诉求，人民银行曾于去年8月，联合金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

但是，一段时间以来，新发个人住房贷款和存量个人住房贷款利差扩大，居民早偿率由此抬升。

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粤开证券首席经济学家罗志恒日前指出，《通知》要求调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，这导致部分存量房贷利率仍维持在高位。

与此同时，“5·17新政后”，全国新发放个人住房贷款利率持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。

那么，当前新旧贷款之间，利差究竟有多大？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)