李宇嘉：楼市回暖的真相

　　近期，官方媒体也在报道，楼市回暖了！

　　比如，多个热点城市新房成交同比跌幅收窄，部分热点楼盘又开始排队了；二手房带看量、成交量在走高；各大中介机构开始招兵买马。以深圳为例，贝壳口径统计的二手住房交易，2月1-15日成交1217套，环比12月1-15日成交明显增加，而且也是近年来的新高。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　客观来讲，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹。但言及“回暖”或者趋势性反弹，还待观察。很简单，近期各地还在大尺度救市，按揭利率还在继续走低，说明市场还是很疲弱。在深圳，近期二手房交易明显增长了，但还有新盘首付直降60万，甚至在搞“0首付”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　还有，大家不愿意贷款买房，银行着急的不得了，百岁贷、连心贷、接力贷，总有一款适合你。贷款不起来，缺乏杠杆的助攻，单靠居民收入，楼市这个庞然大物，怎么能托得起来呢？同时，市场确实有企稳的迹象，怎么回事呢？调研看，目前市场需求主要有这几类：

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　　一是被疫情耽搁的需求，比如去年四季度疫情严重，部分计划买房的人，提前放假返乡了； 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　二是换房受阻的需求。去年，很多人想换房，但手上的房子卖不出去。春节后，手上的房子卖出去了； 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　三是预期提振催生的需求。新年前后，政策纾困楼市的力度确实超出预期，比如“三支箭”、房贷利率不设下限等等。近期，地产利好政策出台的节奏并未放缓，部分人开始乐观了。

　　NO. 2｜贰

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　　近期，市场回升的主体，就是二手房！

　　一方面，二手房可选范围广，特别是价格区间很宽，部分“老破小”是刚需上车的首选。近期调研也发现，上海、深圳总价位在300万左右的二手房，广州总价位在200万左右的二手房，比较受欢迎，成交量也在增加。这说明，一直在等待或观望的刚需，有的进入市场了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　另一方面，年轻人为主的刚需，买房很迫切，这几年一直在攒钱。2022年，二手房价逐月下跌，挂牌价一路下调，他们选择等等看。今年春节后，房价跌幅趋缓或止跌，部分刚需认为机会来了。再加上，前期根本探不着的房子，现在价格下跌20%-30%，有能力上车了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　另外，2021年下半年以来，各大城市二手房价下跌的幅度比新房要大。新房相对二手房价格的优势在削弱，甚至新房和二手房“价格倒挂”的现象消失了。同时，2015-2021年新房市场火爆，现在很多挂牌的二手房是“次新房”，有现房优势，很多需求转向了二手房。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　注意的是，这部分购房需求，是极其刚性的需求，因为小孩要上学、自己要安家。其反弹与疫情后要修复的几类必选需求，比如生活必需品需求，是完全一致的。而且，多数城市所谓的反弹，只是环比修复，同比还在下跌。自媒体唱涨，这是罔顾事实，基本是自嗨，不靠谱。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　上图统计的只是部分热点城市二手房均价降幅。事实上，我们看到的情况是，各区域二手房普跌，中心区业主惜售情绪明显，二手房有价无市，外围区域二手房价格跌幅普遍在30%左右。而且，能转化为成交的，有两个具备条件，一是必须要低于市场价，二是有公办学位。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　比如，现在的深圳楼市，基本上接近一半的二手房是低于参考价成交的。

　　NO. 3｜叁

　　近期调研，还发现几个现象： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一是，二手房挂牌量在明显增加。当下市场信息确实很混乱。对于部分人来说，不管是自己的判断，还是受各方媒体舆论的影响，现在可能是入市的机会。但是，对很多业主来说，可能是套现的机会。

　　二是，带看转化率并不高。一方面，居民整体预期还是不稳定，不管是对未来的楼市的走向预期，还是对收入的预期，并不很乐观；另一方面，选择太多，不管新房，还是二手房，不管什么区位的，都有很多房源可选。业主之间、新房和二手房之间、区域之间都有竞争。

　　三是，供应量对预期和房价的制约。

　　过去，往往是新房和二手房相互抬轿子。新房定价低于周边二手房，创造“打新”的火热场景。抢不到新房的，转向二手房市场，这又为新盘热销创造预期，涨价循环就是这么来的。

(小编：财神)