李宇嘉：楼市的这个新政，要钝刀割肉！

　　3月30日，官方发文，做好二手房交易“带押过户”。紧接着，北京市四部门在3月31日也发文，正式 启动存量住房交易“带押过户”模式， 明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下，合并办理办理房屋转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

　　并提出了 “两个不得”： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　各中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式， 不得 强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求， 不得 因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　怎么看待“带押过户”？

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　　用官方的话讲，要 提高政治站位，将做好“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一 。可见，对“带押过户”的认识，停留在降低交易成本，促进市场回升， 高度 是不够的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　为啥这么说呢？ 政策很少眷顾二手房，我们看看二手房发生了什么。 目前，面临的最大问题，就是各个城市 二手房挂牌都创历史新高， 可谓“海量压顶”。比如，2022年3月份，广州二手房挂牌量9.9万套，今年3月份攀至13.3万套，增长了34%。一二线热点城市情况基本一致。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　而且，不断有业主将房子挂牌售卖，挂牌量还在刷新记录！这其中，有很多是“套现盘”，特别是2016-2021年上半年楼市上行期进场的投资客。要套现，就得折价卖房，但这对促成房产交易是不友好的，因为它会恶化市场预期。潜在的购房者认为，房价还会继续下跌。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这就导致一个非常不好的局面。 能够成交的房子，大概率是低于市场价的，新房或二手房都如此。真正想换房的人群，只能以低于市场价的水平，才能将手上的房子尽快卖出去。平于或高于市场价，则陷入“长期挂牌、无人问津”的局面，挂个一年半载，都是很正常的。

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　　我们看到，多数挂牌二手房，都经历数次下调挂牌价，直至低于市场价。那些急需“回血”的业主，一次性将挂牌价降到“超笋盘”的价位。市场信息超透明，业主和买房人都在看，“谁更低”！

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　　目前，楼市新房交易，以换房需求为主，大户型化明显。二手房交易，刚需和换房夹杂一起，适合刚需上车的“中小户型、中低价位”，只能在二手房找；适合学位需求、青睐中心区的，也只能转向二手房。总的来看， 当前市场换房需求主导，“连环单”交易是常态。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这对市场意味着什么？良性循环

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　　目前的问题，就在于无法良性循环。 一项资产，若卖盘太大，且循环不畅，就导致交易活跃度下降，价格就会陷入“阴跌”（这在股票市场一样存在）。这就是当下二手房市场的态势。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　因此，“带押过户”就是通过提高换手率，稳定房价。过去，二手房交易很麻烦，一般要涉及“卖方融资→申请赎楼→图消抵押登记→买方申请按揭→银行审批贷款→转移登记→抵押登记”等流程。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　很多人要问了，这个繁琐的流程，过去一直存在，为啥现在就搞不下去了？过去，楼市持续上涨，交易流程长没问题，还可以给市场降降温。但当前市场下行，卖盘巨大，下跌预期明显，需要稳楼市，交易流程冗长就会拖累市场。因此，“带押过户”就是要解决这个问题。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　另外，“带押过户”还要解决的一个问题，就是“提前还贷”。 楼市低位运行，存量房贷利率不下降，“提前还贷”就无法避免。 近期，居民存量房贷增速不断下降，除了买房积极性较低之外，“提前还贷”是重要的触发因素。很多业主挂牌卖房，也是为了降低月供负担。

　　居民不愿意“承贷买房”，甚至“提前还贷”，这是自我“去杠杆”。当前的楼市高价位，就是过去十几年争先恐后地“加杠杆”撑起来的。 当进入自我“去杠杆”，稳楼市就变得很艰辛了。

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　　有了“带押过户”，不用卖房子、也不用还贷款，就可以顺利地把高利率置换到低利率。而且，存量房贷利率高，而新增房贷利率低，“带押过户”的降利率效应，还能激活换房需求。

(小编：财神)