基础设施REITs：怎样的未来？

文/中国财富研究院研究专员 陈航滨 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

2022年11月11日，中国证监会、国务院国资委发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》中提出，支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。那么，什么是REITs，对基础设施建设的助力又是怎样实现的，值不值得投资呢？

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一、?何为基础设施REITs？

REITs(Real?Estate?Investment?Trusts)即不动产投资信托基金，是一种由基金管理人运营，通过发行基金份额获得资金的基金类金融产品，其投资标的为不动产，以不动产运营中产生的收益为回报，按投资者持有的份额回馈给投资者。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

基础设施REITs，就是以基础设施相关资产为投资对象，由基金管理人公开发售，通过购买基础设施资产支持证券(ABS)等方式直接或间接持有标的项目的所有权或特许经营权，以经营收益回馈投资者，最终实现基础设施项目上市公开交易的基金类金融产品，而这类基金在我国的发展历史比较短暂。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

2020年4月时，证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，宣布允许发行以盈利为目的，以基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金，并允许此类基金在二级市场上公开进行交易。通知还对试点基金涉及的基础设施项目行业做出了规定，包括物流和仓库、收费公路和交通基础设施、城市公用事业、污水和垃圾处理、信息网络等战略性和新兴产业，并要求重点关注京津冀、雄安、长三角、粤港澳大湾区/海南省等重点经济区域的资产。此外，通知还要求所投项目必须有明确的所有权和产生稳定收入的能力，提案将由地方部门进行筛选，最终由国家发改委、证监会进行审批，以此来对投资者权益提供保障。2021年7月，我国第一批基础设施公募REITs开始在市场上公开交易。

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截至2022年11月底，已有23只REITs产品获批发行，其中有21只已上市，共募集资金超600亿元，投资项目涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型，对于盘活存量资产形成了良好的示范效应。

二、?助力基础设施建设 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

基础设施REITs的出现，对我国基础设施建设的积极作用是毋庸置疑的。以高速公路为例，我国高速公路的迅猛发展促进了不同区域间资源的协调配置，对经济发展起到了重要的作用。但是高速公路的建设资金通常来源于地方政府拨款或银行贷款，近年来高速公路建设速度增快使此类投资规模始终维持在较高的水平，仅仅依赖政府财政进行建设可能会因经费问题而放缓速度，往往需要别的方式来缓解资金上的压力。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

以往，高速公路公司通常有股权融资和债权融资两种选择。股权融资方面，因高速公路公司多为国企，上市融资会牵扯到混合所有制改革等问题，股权融资方式实施起来阻碍很多，加之行业本身存在投资规模大、建设周期长、成本回收期长、盈利慢的特点，对市场投资者吸引力有限，选择股权融资的高速公路公司并不多。债权融资则可以概括为“借钱修路，收费还贷”的模式，此模式投资风险相对小，筹款数额大、效率高、资金成本低且不影响公司控制权，因此推广迅速，也曾经是我国基础设施建设的主要模式，为基础设施的快速扩展立下了汗马功劳，但其内在问题也随着基建规模的扩张逐步突显。与股权融资类似，债权融资同样受项目投资规模大、建设周期长和成本回收慢的影响，持续的债权融资使企业的负债率偏高，财务风险增大，且融资成本增加，后续发展的包袱愈发沉重。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

后来，政府与社会资本合作模式(PPP模式)给了高速公路公司新的选择，政府主导与社会资本通过新型的方式达成了一致。在这种模式中，政府作为项目发起人与私营部门额外成立股权多元化的项目公司，以此将政府部门的协调规划与监管能力与私营部门的资源和高效管理相结合，从而提高项目建设效率和资金利用效率。但在实际合作项目里，运作不规范、竞争不充分、主导方违约、监管缺失、金融工具缺失、中介机构职责不清等问题普遍存在。2014年后规范化的PPP模式在我国快速扩展，如今总项目数约八千个，总投资金额约十万亿，数量和规模上均属世界前列，但在质量和效果上相对落后于发达国家。

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(小编：财神)