大学城地产项目，有人欢喜有人忧，热度有所减退，成熟度影响去化速度

发布时间：2023-03-28 23:04来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

红周刊丨熊颖

　　

“大学城”建设、发展至今已经过去20多个春秋。而伴随“大学城”建设与时俱进的不光有周边配套，还有被挖掘出巨大商业价值的地产项目。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

继20世纪90年代高校合并、高校扩招等一系列动作，大学城如雨后春笋般在全国范围内遍地开花。2000年8月，廊坊东方大学城率先拉开序幕；同一年时间，上海松江大学城启动建设；2003年，广州大学城开始建设。

　　

不过，《红周刊》盘点各“大学城”周边地产项目发现，被赋予巨大想象力的大学城地产项目在实际的落地过程中，有人欢喜有人愁。各大学城在选址位置、高校师资等方面各有不同。受此影响，发展至今，各大学城生态的成熟程度也各有不同，而正是这一关键要素，直接影响着其比邻大学城项目的去化速度和受欢迎程度。

　　

房企押宝“大学城”概念 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

哪一类大学城更受青睐？

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据不完全统计，当前全国800多所公办本科院校中有424所在同城建立了450余个新校区，全国已建成或在建的大学城数量超过120个。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

大学城的集聚效应也吸引来众多地产商的看好。以广州大学城为例，广州本土房企较早发现了广州大学城的商业价值。2009年，广州市国土和房屋管理局先后推出9宗广州大学城地块，均被越秀地产收入囊中，越秀地产也由此成为广州大学城板块名副其实的“大地主”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

那么，对开发商来说，什么样的大学城算得上是一个好的投资标的？

　　

合硕机构首席分析师郭毅向《红周刊》表示，开发商拿地，核心会考虑的两大指标，一是价格；二是去化流速。而落到大学城本身来看的话，核心是看大学城能给周边的地产项目带来多大的增量购房需求。在大学城内，学生并不具备住宅这类大宗商品的消费能力，购房主力之一包括了各大学的教职员工，因此，大学城整体规模的大小、教职员工数量的多少，一定程度上决定了大学城能够带来多大的周边辐射需求。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

但大学城内教职员工的数量总归有一个上线，购房主力还需要新的增量用户。因此，能否以大学城作为一个原点，去构建产业形态，形成一个较好的人才链条、产业链条，最终形成产业闭环，为周边带来更好的发展状态，才是大学城的核心竞争力。

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郭毅指出，对开发商来说，其实并不是说它要投资的是大学城本身，而是投资的围绕大学城所衍生出来的一系列未来产业落地的可能性。如果大学城具备一定人才、资源以及资金的吸附力，并最终形成学-研-产-用全链条，完成从象牙塔到产业园区的蜕变，吸引更多的产业人群，那么就有可能带来更丰富和源源不断的购房需求。这样的话，以大学城为核心的产业园区才能够对房地产市场形成直接的拉动作用，才会是一个好的投资标的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

相反，如果大学城仅仅只是起到教书育人的作用，对周边市场没有太多的价值拉动，那么它则可能不太具备投资价值。

　　

“大学城”拉动周边房价上涨 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

项目去化快慢还受成熟度影响 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

据《红周刊》观察，大学城一般地处城市郊区位置居多。而伴随大学向欠发达地区的加速迁入，最直接的影响就是，城市周边土地的利用方式由此发生变化，比如，农用地转商服、住宅等城市建设用地等。而伴随土地性质的变化，土地价值也会随之水涨船高。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

《大学新建校区能带动房地产价格上涨吗？》一文指出，研究发现，新建校区整体提升了周边5公里范围内的商服和住宅土地的交易价格；除此之外，新建校区数量越多，地价相对上涨越多，相较于单个新建校区，大学城或高教园区的集聚效应和资本化效应更强；而新建校区距离市中心越近，土地的资本化效应越强。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

多位房地产业内人士也向《红周刊》证实了“大学城”对周边房价的带动作用。易居研究院研究总监严跃进向《红周刊》指出，上海松江大学城的房价，确实会要比周边地区更高一点，因为高校相关的周边配套更好，尤其是结合地铁上盖物业，其市场表现会明显强劲。

　　

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》表示，广州大学城板块在商品房市场中属于比较活跃的一个板块。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

广州大学城于2003年1月正式启动。2004年，大学城一期进驻了中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药科大学、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院等十所高校；之后，暨南大学、华南理工大学国际校区、广州医科大学等高校又陆续进驻大学城二期。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)