房企“化债”提速：“债转股”成当下主导模式

红周刊丨秦佳丽

楼市回暖，之前连续暴露财务风险的房企们也感受到了市场的“友好”，包括中国恒大等公司化解债务风险的进程在提速。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

近期，出险房企化解债务风险进程明显提速。3月22日晚，申请第四次清盘聆讯延期的中国恒大，披露了公司负债情况与债务重组方案，拟通过“以旧换新”等组合手段重组上千亿元境外债务。往前回溯，富力地产、中国奥园等多家出险房企债务重组均在近期取得进展。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

《红周刊》了解到，出险房企前期多优先着力化解境外债务，过程中“债转股”正成为该轮化债方案的主流手段。有业内人士就此表示，出险房企通过解决难度更大、灵活度更高的境外债务，可为境内债的重组推进提供借鉴和信心。此外，“债转股”是在不扰动企业经营前提下最大限度地维护债权人权益的手段之一。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

恒大千亿境外债务重组方案出炉 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“化债”思路是“先外后内” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

据中国恒大新近披露的负债情况与境外债务重组方案。截至2021年底，集团有息债务及或有债务总计7537亿元，其中境外债务规模约1407亿元。针对上千亿元境外债务，恒大拟发行新债置换旧债，新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。如果协议最终签订，方案将于今年10月1日生效。

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具体来看，恒大为债权人提供两种方案，其一，债权人按可获偿金额1:1的转换比率获得新票据，新票据期限为10-12年；其二是组合型方案，债权人可转换5-9年期的新票据或“债转股”，以及两者的组合。简言之，恒大将其持有的恒大物业与恒大新能源汽车等部分股份存入证券账户并质押，债权人可在规定条件下换取恒大物业、恒大汽车部分股权。

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与其他出险房企今年普遍拟定3-9年期的新债期限相比，恒大此次最长10～12年新票据期限刷新了纪录。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄就此向《红周刊》表示：“对于债权人来说，以新债换旧债，最长展期年限12年，并且第四年开始付息，显然不是太理想的方案。但无论如何，该境外债重组方案对于恒大来说都是债务重组的一个实质性进展，是恒大摆脱清盘危机的重要自救举措。” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“恒大境外债重组方案出炉意味着其债务重组获得了标志性进展，可以助力其摆脱清盘聆讯。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向《红周刊》补充道，“不过，即使恒大被境外债权人提请清盘，因为恒大的主要资产和业务都在境内，并且境内外法律制度环境存在巨大差别，会让境外法院的裁定在内地实施有较大难度。因此，境外债权人申请恒大清盘更多是其推动协商和谈判的手段，其目的在于争取最大限度的维护自身利益而已。”

事实上，恒大祭出境外债务重组方案的同时，近期还有旭辉控股、花样年控股、中国奥园、中梁控股、祥生控股、华夏幸福、绿地控股、富力地产等至少8家房企债务化解取得进展。从化债手段看，新债置换旧债、债券展期、负债股权化、以项目资产为展期偿付提供增信等正成为出险房企化债的标准动作。

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不过，《红周刊》了解到，目前披露化债计划的房企实施进度、境内外债务优先化解程度等方面存在较大差异。其中，富力地产、华夏幸福是目前少数达成境内外债整体重组的出险房企。作为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，富力地产已于去年9月实现境内、境外债券合计467亿元人民币展期工作，加权平均期限3年以上。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

相比之下，多数出险房企与恒大此次的方向一致，首先聚焦于化解海外债务。其中，花样年控股本金总额40.18亿美元的境外债务重组方案、绿地控股对32.41亿美元债打包展期方案目前已获得持有人通过或者生效，不过，目前更多出险房企境外化债仅表现为阶段性进展，譬如中国奥园于2月底与部分境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，不采取任何强制执行行动以确保公司运营稳定。

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“境内债和境外债重组的区别在于，境内债权人更加注重政策导向和行业环境的变化，容易沟通和达成一致；境外债权人则更加市场化和法治化一些。”柏文喜对此表示，“就重组难度而言，境外债务难度其实更大，但也具有较大的协商空间，同时不存在国有资产流失的担忧。”据柏文喜介绍，目前内房企率先着力解决境外债，一方面是由于行业市场环境和政策面有利于这类债务重组的完成，另一方面，如果境外债重组成功，自然也可以为境内债的重组提供借鉴并提升信心。

(小编：财神)