房企变阵：代建、商业与物业构建“第二增长极”

发布时间：2025-01-05 14:15来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

在房地产市场企稳之际，房企加速拓展新业务增长点，包括代建、物业服务等业务。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

2024年，在房企纾困陆续取得进展之际，房企加码探索轻重并举运营模式，在商业、代建和物业服务等细分领域构筑“第二增长极”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

目前代建市场集中度持续上升，绿城管理、旭辉建管等保持较大市占率；在商业地产领域，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，经营性业务对核心净利润的贡献超过五成；在物业板块，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等物企的管理规模居前。

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与开发业务相比，这类业务往往呈现高利润率的特点，能够平滑企业利润波动，成为房企获得稳健营收的压舱石。

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代建市场集中度加剧 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

绿城管理连续八年市占率第一

　　

作为众多房企争相布局的第二增长曲线，以轻资产、高毛利著称的代建行业近年步入竞争白热化阶段。除了绿城管理、中原建业等早期参与者，目前上百家房企已涉足代建领域，部分房企设立了专业的代建平台，譬如龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地产管理等。

　　

2024年，头部代建企业占据了规模高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业排行榜，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积分别为2720万平方米、952万平方米、938万平方米(见表1)。

　　 　　 　　

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数据来源：克而瑞 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

部分代建“新面孔”也在积极扩张。作为2023年前后设立的专业代建管理平台，润地管理、招商建管目前保持较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建规模均保持在400万平方米以上，并且入围行业TOP10。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

整体来看，代建行业新增规模呈现较高的集中度与行业分化。截至2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建规模在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城管理新增规模保持行业第一，并且保持1.8%的同比增幅。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

作为业内地产集团输出代建管理服务的典型平台，绿城管理以“中国最大的房地产开发服务商”进行自我标榜。公司2024年度中期业绩报告显示，绿城管理连续8年保持20%以上的代建行业市占率。截至报告期末，公司代建项目已布局128座主要城市，合约项目总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平方米，蝉联行业规模首位。

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在上市房企净利润普遍见顶的背景下，绿城管理的净利润近年维持增长。2020年至2023年，绿城管理的净利润分别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城管理净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。

　　

基于代建企业轻资产、低负债等运作特点，代建业务净利润率往往高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城管理的毛利率依次为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据显示，截至2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。

　　

从业务构成情况看，商业代建是绿城管理最大的收入和利润来源。2024年上半年，绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重分别为78.3%、19.9%。这两大业务板块的毛利率水平分别为54.2%、40.4%，其中商业代建的毛利率水平显然更高。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

与此同时，由于代建业务主要提供服务而非融资，代建企业通常维持较低杠杆。截至2023年底，绿城管理有银行存款及现金(不包括抵押银行存款)为人民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。

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商业地产获突破性融资支持 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

经营性业务成华润、龙湖业绩支柱

　　

除代建外，目前头部房企还在商业赛道持续发力，凭借该类经营性业务的高利润率与低成本融资优势，熨平周期内的利润波动。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

梳理当前在经营性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入排行榜》，其间运营收入规模在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度经营性收入分别为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元(见表2)。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　 　　

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数据来源：克而瑞

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目前经营板块已成为部分房企的业绩支柱。从商业地产、长租公寓等经营性业务赛道看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新突破。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)