寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一，三道红线等指标成重要参考

　　“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

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　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

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　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(行情600322,诊股)、陆家嘴(行情600663,诊股)、格力地产(行情600185,诊股)、西藏城投(行情600773,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)、中国武夷(行情000797,诊股)等国央企“三道红线”全踩。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　除此之外，城建发展(行情600266,诊股)、京投发展(行情600683,诊股)、光明地产(行情600708,诊股)、云南城投(行情600239,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、珠江股份(行情600684,诊股)、城投控股(行情600649,诊股)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

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　　2022年激进扩张房企 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　需警惕其重蹈覆辙 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

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　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33%左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33%左右水准提高到45%左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

(小编：财神)