房地产发展新模式：从“规模扩张”转向“产品为王”

4月25日，中共中央政治局召开会议。会议指出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

在业界看来，房地产行业已经进入“止跌回稳”的关键阶段，但压力仍在，需加力稳固当前成果。眼下，上市房企财报披露已经接近尾声。从上市房企2024年的资产负债表、利润表和现金流量表这“三张表”的细微变化可以看出，行业正在着力转变发展模式、修复利润、优化资产负债表。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

那么，上市房企如何主动调整发展策略，探索“高质量发展”的转型路径？哪些新业务正在崛起？还有哪些难点需要攻克？近期，带着这些问题，《证券日报》记者与行业协会、分析师以及十余家房企及物业管理公司管理层进行交流，试图以一线视角洞察上市房企的发展策略。

聚焦“好房子”拼产品

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整体来看，房地产行业仍在深度调整中。中指研究院数据显示，2024年百强房企营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；净利润均值仅为4.2亿元。Wind数据显示，2024年，多家头部房企开发销售型业务毛利率已跌破10%，相比于正常时期的25%左右大幅下降。

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“2021年以前获取的高成本土地项目尚未完全出清，是当前利润率下滑的主要因素。”一位房企财务负责人坦言，“但我们也看到，优质项目的盈利能力正在恢复。”

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《证券日报》记者在与多家房企管理层交流后获悉，修复利润的核心逻辑，是从“规模扩张”向“产品为王”转变。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

2023年6月份，住房和城乡建设部部长倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推进“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》。3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，其中提出住宅层高不得低于3米、四层及以上必须配备电梯等标准，这些“硬指标”将于5月份起正式实施。

相关政策的出台，加速推动房地产行业步入“品质时代”。许多房企涌入“好房子”赛道，重新投资拿地。不少龙头房企管理层透露，新开发的优质项目毛利率已恢复至20%以上，净利润率回到双位数区间。而这些新项目，几乎都符合上文提及的“好房子”标准。

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这背后的市场逻辑是，从“拼地价、拼规模”转向“拼产品、拼选址”，“产品力”成为影响企业盈利的决定性因素。面对这一变化，房企开始加速甩掉低利润率项目“包袱”，将资源集中配置于更受市场欢迎的“好房子”上。

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以绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）为例，公司2024年全年实现重点难点库存出清422亿元，超额完成113%既定目标。

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“公司通过‘老盘新作’、大宗交易等举措，最终超额完成了年初设定的目标。”绿城中国执行总裁耿忠强表示。

绿城中国副总裁李骏向《证券日报》记者透露，2024年公司有9个项目在首次开盘阶段即实现整盘售罄，绿城中国正通过提升高端项目溢价能力来修复盈利能力。

面对新规和市场变化，一批头部房企也在加快对“好房子”的战略部署。“2025年是行业新发展模式加快构建、‘好房子’建设加快落地的关键之年。公司会主动迎接挑战，对‘好房子’的建设标准加强研究、主动承接。”越秀地产董事长林昭远向《证券日报》记者表示。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

中海科技有限公司副总经理余祥鑫则进一步提出对“好房子”的畅想：“未来，交付的房子里所有东西都应该是智能的。”

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“‘产品驱动’逻辑下，房地产行业正从粗放扩张走向精细运营。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，行业竞争格局正在改变。

多元业务增厚现金流 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

开发主业之外，越来越多房企正在探索更具韧性的增长路径，以提升对市场周期波动的抵御能力。物业服务、商业运营、长租公寓、代建等多元化业务加速发展，逐步成为支撑企业长期可持续发展的“第二增长曲线”。

2024年，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）的经常性业务利润首次突破百亿元，占总利润比重提升至40.7%，体现了经营性收入对企业利润的显著拉动。龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）则更早布局，在2023年便实现全年经营性利润占比首次超过50%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，预计到2028年，公司经营性收入将继续提升，占比将在一半以上。

(小编：财神)