中泰证券地产首席由子沛：端午楼市成交数据存“隐情”，下半年成交有望趋稳，国央企或先反弹

发布时间：2023-07-04 16:33来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

上半年市场表现疲弱，拖累其表现的板块之一就包括房地产，而房地产表现不佳又与楼市不温不火有关。进入下半年，楼市成交有望趋稳，但仍需政策助力。由子沛指出，可以在支持政策中扩大个税抵扣，这对提高城市新住民购房意愿可能会产生意想不到的效果。同时，他也认为，当前市场对房地产给出的定价显然是过于悲观的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

在刚刚过去的端午节，楼市成交情况无论同比还是环比增速均表现为下降。同时，在二级市场，今年以来截至6月29日，房地产板块跌去了12%，远超去年以及前年的跌幅。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

对于楼市回暖以及房地产板块行情表现，本刊专访了中泰证券地产首席分析师由子沛。他表示，端午期间楼市成交同比、环比数据不佳的现象，一个是因为去年同期基数较高，另一个是五六月是地产传统销售淡季，“下半年随着去年基数的下滑以及金九银十销售旺季的到来，我们期望看到楼市成交同比和环比数据的逐步改善”。同时，他表示，当前房地产板块的行情表现已经过于悲观了，因为无论是从房地产在经济中的地位还是行业发展远景，这个行业长期是值得看好的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

楼市成交遭遇“端午劫”

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下半年“逐步趋稳”

　　

《红周刊》：端午节期间(6.16-6.22)，新房和二手房成交数量增速均是同比大降(-40.9%和-13.6%)，从6月1日至22日，新房和二手房同比增长为正，但环比增长分别为-9.4%和-23.1%。这组数据显示，在今年1-3月房地产市场销售相对强势之后，新房和二手房市场热度均在走低。下半年，这两个市场的成交热度会否有较大改善，哪些因素决定着楼市走向？

　　

由子沛：我们观察网签数据发现，新房和二手房在端午节期间成交量出现同比增速下滑的现象。在这个现象背后，其实是去年同期网签数量出现了一个小高峰，形成了一个高基数。在去年上半年，新冠疫情对全国楼市扰动比较明显，到6月份各地疫情有所好转，使得去年上半年累积的购房需求在6月份出现一个集中的释放过程，这就造成去年6月份的网签数据是比较高的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

同时，在去年5月中下旬至6月初，很多二线城市比如杭州、成都、南京等相继出台了放松限购的政策，这对楼市产生了明显的提振作用。因此，去年部分城市的楼市放宽限购，叠加上半年累积需求集中释放，形成了去年6月份楼市销售的高基数。总体来看，今年6月份楼市成交数据同比增速表现不佳，主要是受去年高基数的影响。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

端午期间楼市成交的环比数据也不是很好看，这主要是受季节性因素影响。楼市月度成交数据一直都有周期性波动的特点，我们常说的“金三银四”“金九银十”就是每年三四月份和九十月份是房地产销售的旺季，其他月份可能就平淡一些。今年的楼市成交也符合这个特点，在今年的二三月份，之前的累积需求释放，楼市成交数据很漂亮。到了四五月份特别是五六月份，楼市就到了淡季周期，楼市成交热度明显不如二三月份，这属于比较正常的现象。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

同时，我们也必须注意到，市场在当前也存在诸如二手房挂牌量上升、购房者观望情绪升温等现象，部分城市成交热度也出现了较大幅度的下滑，因此也有必要警惕房地产市场在下半年出现加速下行的态势，期待更多政策能够及时出台，从需求端进一步提振市场信心。

　　

《红周刊》：下半年，楼市成交情况对比上半年会否有明显改善？

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由子沛：下半年的楼市，我觉得可以用“逐步趋稳”来诠释。一方面，经历了2-3月份需求的集中释放，以及5-6月份的下行波动后，市场有望逐步进入平稳期；另一方面，今年上半年在楼市需求端、信贷端出台了一系列支持性政策，政策的效果有望在下半年陆续体现，叠加去年下半年楼市成交基数相对比较低，那么今年七八月份之后，楼市成交的同比增速也会有一定程度的企稳。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

《红周刊》：对楼市成交影响较大的因素是什么？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

由子沛：楼市成交量通常就是受供给和需求两个层面的影响。从供给端来看，就是房企拿地的数量，因为房企拿地的数量决定了未来的供给。目前来看的话，供给端不是当前困扰楼市成交的主要矛盾，主要矛盾集中在需求端。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

需求在经济学里包括两方面：一个是购买意愿，一个是购买能力。具体到楼市，购房意愿其实反映的是居民对房价的一个预期。目前，房价逐渐企稳甚至有些城市二手房开始进入一个下跌通道，那么居民买涨不买跌的心理就会占上风，就会呈现出一定的观望态势。从购买能力来说，可以分两方面，一个是购房资格，另一个是购房者的收入预期。现在许多地方逐步解除限购政策，所以购房资格对楼市成交的影响一直在变弱。但另一方面，后疫情时代的“疤痕效应”依然存在，居民对未来收入增长预期普遍有一定担心，因此对背负贷款会有比较大的焦虑感，这就导致搁置购房计划或推迟购房时间。我认为，对楼市成交影响最大的因素还是居民预期这一块。

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LPR调降对楼市提振有限

　　

个税抵扣或能推动楼市回暖

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(小编：财神)