深度绑定地产的新股估值被“挤水”，产业链I

　　地产公司的不景气，给产业链上下游企业资金面带来严重影响。有业内专家建议，相关部门可以出台政策以降低房地产产业链相关企业的经营成本，通过创新的金融模式鼓励他们去盘活资产、回笼资金。

　　房地产风险的逐步暴露，已经冲击到房地产上下游。譬如去年上市的尤安设计(行情300983,诊股)、近期上市的森鹰窗业(行情301227,诊股)等企业，无不因深度捆绑地产公司而面临估值被“挤水”的尴尬。此外，还有一些主营依赖地产业务的IPO公司，也因房地产行业的不景气而在上市途中被终止或中止。

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　　地产公司的不景气，给产业链上下游企业带来居高不下的应收账款，很多关联公司的资金面由此变得紧张。有业内专家建议，监管部门可以出台政策以降低房地产产业链相关企业的经营成本，通过创新的金融模式鼓励他们去盘活资产、回笼资金。

　　“144套房抵设计费”背后

　　尤安设计股价不足IPO发行价1/4

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　　近日，尤安设计（300983.SZ）“144套房抵设计费”一事引发市场关注。据9月22日公告，公司计划与保利集团、融创、中粮、宝能等7家企业进行债务重组，后者拟以其开发建设的144套已建和在建商品房作价2.95亿元，用以抵偿所欠公司的2.94亿元设计咨询费。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　资产评估报告显示，144套抵债房的评估价值为2.5亿元，较抵债房产的作价2.95亿元减值4310万元。然而，鉴于下游房企出现的流动性危机，为尽快实现现金回流，尤安设计经审慎考虑后认为：“对部分客户的资产抵偿作出适当让步，以债务重组方式来化解应收账款的回款风险是实现资产安全的最佳办法”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　目前来看，上述7家抵债房企中，融创等3家大型房企均出现或多或少的债务违约或延期问题，而上述144套抵债房又大多来自于某单家龙头房企，且大部分抵债房产还尚在建设中，也因此，产权能否顺利完成过户登记是存在一定不确定性的。

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　　公告发布后，尤安设计股价出现小幅下滑。拉长周期看，最新的复权股价不仅较上市以来的最高价跌去近七成，且较其120.8元的创业板IPO发行价也跌去五成多。

　　附图 尤安设计去年以来的股价走势（前复权价，Wind）

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　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示，一般来说，上下游企业拿到“工抵房”后，“也是可以由售楼处帮忙出售的”。不过价格方面，工抵房的售价折扣普遍较大，这和地产上下游企业急于回笼资金的需求有关。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　风险提示一语成谶 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　地产风险、应收账款风险超预期暴露 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　为什么尤安设计会遭遇如今的困境？观察其上市时的招股书可发现，招股书提示的8大主要风险中有一半与房地产企业的困境直接相关：房地产行业调控风险、应收账款集中风险、应收账款余额增加引发的坏账风险、区域性房企应收账款的坏账风险。关于房地产调控风险，“若公司主要客户未能较好地应对包括‘三道红线’在内的房地产宏观调控政策，将会对公司的经营业绩构成冲击”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　特别是对于应收账款风险，招股书显示，公司应收账款余额前五名合计金额占应收账款总余额达73%，其中仅某龙头房企的应收余额占总余额就高达65%。在招股书，公司虽然表示客户为“经营实力较强、信用声誉良好的全国知名地产开发商，且相关客户与公司具有长期稳定合作关系，因此款项回收风险较小”，风险提示中也强调了“如果公司上述某一欠款方的财务状况或经营情况出现重大不利情况”，但似乎公司也并未预料到当前房企较为广泛的经营风险，尤其是多家财务看似稳健的大型房企会接踵出险，以至于会有7家合作房企提出以房抵债。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　或许是当时风险提示不够、买方的态度过于乐观，以及安信证券强大的承销实力，尤安设计IPO时的发行价估值仍高达35.6倍PE，足额完成了24.2亿元的募资计划。可即使如此，上市首日还是出现了破发，此后更是一路震荡下行，这充分说明公司IPO时的估值与二级市场投资者的预期是有较大出入的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　其实，若与可比公司相比，尤安设计的IPO估值显然是有些过高的。据《发行公告》，筑博设计(行情300564,诊股)、华阳国际(行情002949,诊股)、华建集团(行情600629,诊股)等8家可比公司的2020年静态市盈率估值区间为11.84~679.98倍PE，剔除估值极高的华图山鼎(行情300492,诊股)，其余公司的PE均值仅为17.34倍，而尤安设计的发行PE估值远高于可比公司均值。

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(小编：财神)