房地产去库存：这次不一样

发布时间：2024-05-17 23:51来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

上一轮中央层面提及房地产去库存后，房地产销售和地产股都走出了强势表现。近10年后中央再提去库存，面临的市场环境已截然不同，所采取的方法也因时而异。在提出去库存后，地产股能否走出底部，迎来转机呢？

　　

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这是“五一”节前中央政治局会议对楼市新的定调。近10年来中央层面再提“去库存”，消化市场上待售的新房库存将成为政策下一步的发力点。

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上一次强调去库存还要追溯到9年前的2014年7月。此次会议将视角放到“库存”上，也成为本次会议的一大焦点。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

当下，库存又一次成为房地产发展面临的问题。2023年，全国商品房销售面积为111735万平方米。截至3月末，商品房待售面积74833万平方米，虽然略低于2月底的75969万平方米，但要高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

从目前部分城市的政策看，消化存量房产目前有“以旧换新”和直接收购在售住房两种模式，这两种模式最终落脚点或都是消化市场上的待售新房库存。其中，“以旧换新”将成为重要政策抓手，在提振国内需求的同时，化解市场风险。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

再提去库存 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

此次会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”成为政策的一大亮点。上一次提及库存问题还要追溯到2014年7月，住建部部长要求“千方百计去库存”。彼时，中央已经几次提出要化解房地产库存问题。如2015年底召开的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

房地产去库存也列入2016年重点工作中。此时，房地产去库存的一个优势条件是中国城镇化率还不高。2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，已经提高了10个百分点，此外2022年人口也开始进入负增长阶段。

　　

上一次去库存效果明显。2016年2月，商品房待售面积达到峰值的73931万平米，之后库存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

目前商品房待售面积已经超过上一轮的峰值，2024年2月，商品房待售面积为75969万平方米，创下历史新纪录，3月份虽略有下降也高于上一轮的峰值。唯一不同的是，本轮库存中，住宅面积要低于上一轮。

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截至2024年3月底，待售房地产中，住宅面积为39458万平方米，要低于2016年2月最高峰时的46635万平方米。也就是说，本轮商品房存货创新高中，写字楼、商铺等所占的比重要更多。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

库存创新高，面临的环境又不同。上一次去库存时，房地产处于上行周期，当下房地产市场已经调整三年。进入2024年后，房地产销售依然未见好转，销售仍处于调整周期。这是房地产去库存面临的一大挑战。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

遇到的挑战更多，但又必须去克服。这次中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了两个政策方向。

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在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部就发文指出，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，一二线城市放松甚至全面放开限购，都遵循“去库存”导向。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

如何消化存量房产 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

招商证券认为，“消化存量房产”而非“存量房地产”说明政策后续聚焦的是市场上去化困难的待售商品住房，而不是未开工或者停缓建的项目。停缓建和交付困难项目主要通过房地产融资协调机制和保交楼推动复工复产。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

明确了政策方向，才能进一步探讨“消化存量房产”可能的途径及资金来源。目前，包括上海、深圳等一线城市在内的50余城都推出了“以旧换新”政策，部分城市还直接收购在售住房。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

最早推出买房“以旧换新”的是网红城市淄博，时间是在2023年9月份，2023年底、2024年初，众多城市跟进，截至目前已有40余城出台以旧换新政策。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

2023年11月底，江苏太仓同样推出“以旧换新”，但是由国资直接收购二手房。此后郑州、南京和苏州等地国企平台或开发商也直接收购二手房用以置换新房。

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同样是以旧换新，但各城市还是不尽相同。一部分城市如沈阳、徐州等直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴；有的城市如长沙为“以旧换新”购房者提供首付比例、利率等优惠措施。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

上述“以旧换新”政策偏重优惠、补贴。有的城市如上海、深圳更多通过调动市场主体，为“以旧换新”购房者提供购房一定期限内新房购房合同无责任解约、中介机构优先出售二手住房等支持措施，以旧换新更加注重市场化手段。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

最后一类就是如前所述如郑州、南京等地可以用二手住房抵扣新房购房款或直接收购二手住房。

　　

(小编：财神)