用巴菲特的逻辑分析房产属性

发布时间：2025-10-22 15:58来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

用巴菲特的三类资产构架来分析房产属性，最核心的就是能不能创造价值，收益从哪来。能持续产生现金流，属于生产性资产，值得长期投资；靠别人接盘抬价赚钱，是不创造价值的资产，要警惕；自己用、不产生收益，归属消费品。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

　　最近这段时间，我身边不少朋友、邻居都在跟房子较劲。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

有的在卖房，挂牌价比起之前的历史高点已经降了，可买家一来看房，继续往下砍价，一来二去谈不拢，有些朋友索性就不卖了，觉得不如先攥在手里等一等。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

还有另一拨朋友，心态反过来，现在比较纠结：目前行情冷，价格也下来了，要不要趁这个时候把小房子卖了，换套大的改善一下居住？想换，又怕后面还会跌；不换，又怕错过眼下的低价机会，左右拿不定主意。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

与其如此摇摆不定，不如套用巴菲特的投资逻辑来分析一二。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

　　为什么这么在意房子 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

对我们当下的大多数人来说，一提起“资产”，最先想到的肯定是房子。毕竟多数人这辈子最大的一笔开销就是花在房子上了，每月工资发下来，先把房贷扣了，剩下的才敢规划其他，这种沉甸甸的感觉，不用我多说，经历过的都懂。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

但房子的属性从来不是固定的，全看你怎么看待它。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

如果你把它当“家”，就是为解决一家人住得安稳的问题，那它就是实打实的刚需品，跟家里的床、餐桌没两样，是过日子离不了的东西；

　　

如果你靠它出租收租金，每个月能有笔稳定进账，能补贴家用，那它就是“能自己赚钱”的资产，跟好股票每年给你分红是一个道理；

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如果你买了之后主要目的是盼着房价涨了卖差价，那它就成了博弈的工具，能不能赚钱全看后面有没有人愿意接盘。

　　

其实不光房子，所有带点“资产属性”的东西都这样：涨的时候大家抢着买，生怕晚了没份；跌的时候躲着走，哪怕便宜也不敢碰——就像A股跌到3000点以下，明眼人都知道估值低了，可没几个人敢下手，怕“抄在半山腰”。

　　

现在楼市也这样，不少人喊“房子比人多，房地产要凉了”“出生率降了，未来没人买房”，慢慢地，“不碰房产”仿佛成了社会共识。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

我认为这些观点说得太绝对了。

　　

只要社会在发展，人想过更美好的日子，对“住得更舒服”的需求就不会停下，这只会跟着生活水平升级，不会降级。尤其核心城市、核心地段，从来都不缺吸引力。可能受市场情绪影响房价短期会有波动，但长期来看，需求一直在，房价就有支撑。

　　

而且这种需求不是单一的，是一层接一层的“梯度需求”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

只要经济条件允许，大家对“住”的要求只会往高走，不会随便将就，没法轻易妥协。

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而且房地产天然就是最重要的资产形式。根据住建部2025年6月发布的《全国建筑存量调查报告》，中国家庭总资产中房地产占比为66.7%。中国人民银行《2024年中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇家庭房地产占比约74%。

　　

从全球来看，除了美国靠股市安置存量财富，大部分国家的老百姓都是以房产和存款为主，为什么？因为股市长期走慢牛的少，对大部分普通人来说，房子看得见摸得着，还能住，比股票踏实。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

　　用巴菲特的方法将资产分类

　　

关键问题来了：我们花这么多钱在房子上，它到底是能“钱生钱”的好资产，还是只是一笔大开销？

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作为一名价值投资者，我认为可以用巴菲特的“三类资产”框架来分析。这个框架核心就看两点：能不能创造价值，收益从哪来。搞懂这两点，资产属性就清楚了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

巴菲特把所有资产分成三类，第一类：靠利率赚钱的资产。像现金、银行存款、国债、企业债券，都属于这类。它们的收益全靠利率，利率高就多赚点，利率低就少赚点，跟货币直接挂钩。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

但致命问题是抗通胀能力太差。法币时代长期的通胀是必然的，根据in2013dollars.com的数据，从1900年到2025年，美元的购买力下降了约97.387%，现在的1美元购买力相当于1900年的2.613%。

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所以长期下来，第一类资产根本跑不赢通胀，只能算“暂时放钱的地方”，不是能真正增值的资产。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

第二类：不创造价值的资产。比如黄金、白银、字画古董、投机性大宗商品，都属于这类。它们自己不会赚钱：黄金不能生利息，字画不能收租金，你拿着它们，唯一的指望就是“后面有人觉得它更值钱，愿意出高价买走”。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

这本质是零和博弈：你赚的钱，就是下一个人多花的钱；要是没人接盘，这东西的“价值”瞬间就没了。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

第三类：能自己造血的资产。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)