住房租赁“金融17条”优化负债表，地产业底层逻辑巨变 房企估值承压

发布时间：2023-03-10 20:16来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

红周刊 特约 | 周心钰

　　

住房租赁“金融17条”的出台，宣告房地产产业政策底层逻辑发生巨大变化，标志着一元的商品住房市场体系的逐渐结束，昭示着租购并举的二元体系市场的启动。政策的实施，在扩大租赁住房供给的同时，利于房企优化资产负债表，也利好提前布局长租住房运营新商业模式的上市公司。

　　

3月26日，事关百姓安居乐业的地产业重磅新政住房租赁“金融17条”将结束意见反馈。此前，2月24日，人民银行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》向社会公开征求意见。征求意见稿围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。征求意见稿含金量极大，牵一发而动全身。一旦落地将对我国房地产市场产生怎样影响？上市房企该如何应对？

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笔者认为，这标志着一个以多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系开始在我国建立，亦标志着我国房地产市场的商业逻辑的重大改变，房地产已有的商业模式不可持续，预示着房地产的估值体系将发生重大变化。

　　

房地产产业政策逻辑已然巨变 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

租赁市场的底层架构搭建完毕 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

从宏观观察，中国的房地产市场已经进入真正的下半场，市场的基本面今非昔比，租赁房体系将改变住房供应的结构，房地产正在发生巨变，多年来房地产“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式难以为继。主因有二：

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一是产品体系由一元的商品住房向租购并举的二元体系转变。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，由此开启商品住房为主的时代。过去的25年是我国房地产行业发展的黄金25年，中国房地产市场商品房一枝独秀，城镇人均住房面积达到41.8平方米，取得了举世瞩目的成就。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

然而，住房资源配置不均衡的问题日益凸显。解决这个问题的关键是构建租购并举的房地产发展新体系。这也是征求意见稿明确释放的信息与要义所在。所谓租购并举，即在发展商品房的同时，还要大力培育、支持和发展住房租赁，特别是长期租赁市场，大力支持专业化、机构化住房租赁企业发展，建立以满足居民多层次的需求为出发点的房地产市场产品体系，力求解决住房资源配置不均衡的问题。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

产品体系的重大变化，意味着产品的选择性越强，必然引起住房投资者、住房用户端的消费风险偏好变化。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

二是市场供应主体由单一地产商向市场供应主体的多元化转变。征求意见稿提出，“房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款”“对于企业和符合条件的事业单位……专业化规模化住房租赁企业……，发放租赁住房团体购房贷款”，说明鼓励与发展“多主体市场供给”，已经成为新型住房制度在住房供给主体方面的基本要求。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

此举就是要打破以房地产企业为市场单一供应者、为商品房销售主体的传统住房供应体系，鼓励市场供应主体的多元化，同时大力发展住房租赁市场，允许和引导越来越多的诸如专业化规模化住房租赁企业、企事业单位、农村集体组织、金融与保险机构投资者、“不动产私募投资基金”和REITs基金等新兴主体，归拢到住房供应体系的竞争中来。多元主体竞争越多，市场竞争越激烈，市场利润越趋于社会平均利润。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

简而言之，中国的房地产市场的市场结构正在发生巨大变化，多年来的房地产发展模式面临挑战，一个全新的住房租赁市场正在形成，房地产企业的价值重估时刻即将到来。

　　

REITs+不动产私募投资基金两大试点

　　

利于上市房企转型并形成新商业模式 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

从中观分析，笔者认为，房地产行业的底层逻辑已发生不可逆转的巨大变化，房地产上市企业的商业模式必然随之发生重大改变。由于房地产企业商业模式的战略转型，将售卖的盈利模式转换为售卖、租赁的混合盈利模式。但是，房地产是一个资金密集型行业，商业模式的成立与转换，有其自身的逻辑与先决条件，离不开金融的大力支持与支撑。

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征求意见稿从资金供需两个端口，对上市企业向房屋租赁业务转型，提供多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系支持： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)