收并购“后遗症”显现，“物企一哥”商誉减值致净利润腰斩

发布时间：2023-04-21 05:01来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

红周刊丨秦佳丽

　　

曾经跑马圈地、连连并购的上市物企，如今不得不为当初的并购后遗症“买单”。据碧桂园服务近期披露2022年度业绩公告，公司录得上市以来净利润首次下滑，主因就是收并购带来的商誉减值等因素。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

作为业内在管面积最大的物企，碧桂园服务最近发布的2022年报引起广泛关注。据其年报，公司去年净利润同比大幅下滑超过50%，这主要是因为过往高溢价收并购到如今出现巨额商誉减值。同时，公司来自第三方项目的应收账款也在激增。

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有业内人士向《红周刊》表示，此前物管行业存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，面临商誉减值问题。目前来看部分物业企业商誉减值的风险还未全部出清。也是这些风险的存在，导致物企估值折价较多，估值水平处在历史较低水平。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

碧桂园服务净利润首次下滑 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

商誉减值是主因

　　

据碧桂园服务近日披露的年度业绩公告，2022年公司“增收不增利”，营业收入同比增长43.4%至约413.7亿元，公司股东应占利润同比下滑51.82%至19.43亿元，系上市以来首次录得净利润下滑。按照去年中期业绩发布会上碧桂园服务管理层定调的业绩指引，公司全年核心净利润应保持20%-30%的同比增长率，由此来看公司2022年度的净利润目标未能实现。

　　

据公司介绍，商誉减值是公司净利润下滑的重要原因。企业公告显示，2022年碧桂园服务因收并购商誉及无形资产减值、因收并购而产生的合同及客户关系等摊销分别达17.7亿元、10.8亿元。

　　

2022年碧桂园服务的商誉减值主要围绕3宗收购标的，公司确认嘉宝服务、财信服务、武汉雪域的商誉减值分别达11.82亿元、4.45亿元、1.09亿元。其中，由于管理层评估武汉雪域经营业绩恶化将持续更长时间，确认商誉减值后武汉雪域商誉及品牌的账面值已减少至零。

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前期凭借第三方并购贡献大量在管面积的同时，碧桂园服务其实积累了高额商誉。《红周刊》了解到，截至2022年末，碧桂园服务账面商誉约为179亿元，约占总资产的25.5%。

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同策研究院研究总监宋红卫向《红周刊》表示，头部物企因前期收并购带来较大规模商誉减值，并对净利润增长造成冲击，这种市场预期在去年便已经形成。据介绍：“过去物业商誉及无形资产快速增长主要基于三方面因素，一是之前多数房企赴港上市估值过高，物业板块市值远超开发板块，本身就存在泡沫的成分；二是资本市场按照行业规模及头部市占率去衡量物业板块价值，但是财务数据显示，大规模收并购的企业和项目运营状况良莠不齐，并购过快会导致运营效率下降以及成本上升；三是房地产开发业务面临规模收缩压力，对于关联物业板块的支持以及行业发展也带来下行预期的影响。”

　　

中指研究院物业总经理牛晓娟向《红周刊》表示，2022年百强头部物企的毛利润和净利润均有所下降，其中一个重要原因便是前两年行业内规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，甚至出现商誉减值问题，“市场其实已经自发意识到了并购对利润的冲击，2022年物业管理行业并购市场热度明显下降。”

　　

商誉之外 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

第三方应收账款激增 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

作为衡量物企营收的重要指标，管理规模是近年物企的角逐目标，收并购则成为增加在管面积的直接方式。2021年，碧桂园服务在管规模反超万物云和雅生活服务位居行业第一，该年公司新增的6.2亿平方米合同管理面积中,收并购贡献了4.5亿平方米。

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《红周刊》统计，2020年至2022年，碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积依次为3.77亿平方米、7.66亿平方米、8.69亿平方米，同比增幅依次为36.65%、102.94%、13.5%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

碧桂园服务在业绩公告中将近年收费管理面积的增加主要归结于对较大型物业管理公司的收购。《红周刊》了解到，碧桂圆服务收费管理面积同比激增102.94%的2021年，系公司的“并购大年”，该年碧桂园服务公司以超过190亿元总代价拿下嘉宝服务、邻里乐、富良环球等多家物业公司股权。通过收并购，碧桂园服务还纳入了大量第三方项目。2022年，来自独立第三方物业开发商开发的物业的收入同比增长115%至132.93亿元，占比物业管理服务收入的58.2%，首次反超来自关联方开发物业的收入。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

不过，随着新拓业务的增加，碧桂园服务第三方业务的应收账款也在激增。截至2022年年底，碧桂园服务的贸易应收款同比增长49.28%，约为153.58亿元，其中来自第三方的贸易应收款项占比超九成。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)