多城首套房贷利率低至“2字头”，下调存量房贷利率呼声再起

发布时间：2024-09-26 12:47来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

自9月初央行回应存量房贷款调整话题之后，市场对存量房贷下调预期增强。? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

9月5日的国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行方面再度回应存量房贷调整话题：“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。”?

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有业内人士就此表示，本次央行发声，表明存量房贷利率的下调短期存在约束，但降低存量房贷利率是趋势，只是政策落地需要一定时间。调整方式上，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式，更适合当前市场环境。此外，新一轮调降幅度可能低于去年的73个基点。?

　　

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新一轮存量房贷利率下调窗口打开 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

“重定价”预期较强

　　

由于存量房贷与新发放房贷利率之间差距逐步拉大，今年市场对于存量房贷利率下调的预期正在加强。在人民网领导留言板，近期包括南京、合肥、西安等多地的网友留言咨询当地银行能否降低存量房贷利率。比如，今年7月，有西安地区网友留言称：“能否继续降低存量房贷利率，目前4.2%仍然较高，调整至2%左右是否可行？”有云南红河网友留言称“自2024年5月25日起，国家取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。那么存量房住房商业贷款的利率2025年1月1日起是否会下调贷款利率？”? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

存量房贷调降呼声再起，背景是存量房贷与新发房贷利差重回高位。 “5·17”楼市新政实施以来，央行宣布取消房地产贷款利率下限，叠加7月份央行将1年期、5年期以上LPR(贷款市场报价利率)均下调10个基点至3.35%、3.85%，存量与新增房贷利差进一步扩大。?

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以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，两者利差可达80至135个基点。而在广州、佛山、南京、苏州、玉溪等地，部分银行新推出“2”开头商贷利率，刷新近年新增个人住房商贷利率下限。? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

利差增大也在助推提前还贷现象。 中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。另据央行数据，今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

目前个人住房贷款规模在各银行总贷款中占比较高。 以“工农中交建邮”国有六大行为例，截至2024年中期，国有六大行的个人住房贷款余额在发放贷款总额中的占比大多超过20%。其中，邮储银行个人住房贷款规模占比最大，其2.36万亿元的个人住房贷款余额在发放贷款总额中的占比达27%(见表1)。? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

表1 国有六大行个人住房贷款余额情况

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数据来源：wind、本刊整理?

　　

与新增房贷利率下调相伴随， 目前银行净息差正在整体收缩。 据Wind数据，截至2024年中期，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.64%、1.58%，较上年同期同时收缩21个基点、26个基点，仅兰州银行净息差较去年同期上升8个基点。? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

在业内人士看来，为了平衡房贷用户与银行利益，短期存量贷款利率下调面临一定约束，但未来存在下调的可能。中指研究院市场研究总监陈文静就此向本刊表示，在9月5日的国务院新闻办公室举行的系列发布会上，央行方面表示“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束”， 预计存量房贷利率存在下调预期，但政策落地或仍需一定时间。

　　

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，由于前期新发房贷利率、实体企业的贷款利率下调，银行息差持续收窄，因此短期内存量房贷利率调整的可能性不大；不过，未来房地产存量贷款利率肯定会有所调整。“近期银行已经调降了存款利率，资金成本明显下降，加上‘提前还贷’现象再度涌现，因此，预计未来大概率还是延续去年‘重定价’的模式来调整存量房贷利率，或者借助‘转按揭’这种市场化手段进行调整。”? 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

在有关存量房贷利率调整的呼吁中，目前有两种下调方式呼声较高，一是 “重定价” ，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是 “转按揭” ，借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。?

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(小编：财神)