AMC加速驰援房企，“资管公司出资+房企自主操盘”新模式涌现

发布时间：2023-01-29 21:35来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

伴随政策层面引导AMC加速回归主业、鼓励金融AMC参与房地产风险处置，相关房企项目引入AMC参与“保交楼”的节奏逐步加快。从合作模式来看，正在从“AMC+代建”升级到“AMC出资+房企自主操盘”等新模式。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

根据四大AMC机构披露的数据，目前，中国华融、中国信达、中国东方资产、中国长城资产管理累计带动复工复产项目规模超过1500亿元；融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城、中南建设、建业地产等房企均在AMC纾困名单上。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

从纾困形式上看，除了常规“AMC+代建”模式，近期不乏“AMC出资+房企自主操盘”“AMC+信托”等纾困模式。不过，在业内人士看来，出险房企项目引入AMC战投后仍会在跟踪管理、退出机制等环节面临挑战。与此同时，AMC介入重心仍在房企项目层面，“托底”作用或许有限。

　　

AMC纾困房企模式“升级” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

“房企自主操盘”等新模式涌现

　　

在近期的AMC纾困房地产行业的动作中，仅2022年12月份以来，融创中国旗下多宗项目获得AMC注资。其中，释放出售意图已久的上海董家渡项目，引入中国华融、中信信托以及浦发银行等银团，新增融资总量预计超过120亿元；武汉桃花源项目则与东方资产达成融资合作，融资规模33.11亿元。相关资金将用于化解原有债务及支持项目整体开发建设。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

与常见“AMC+国央企+第三方代建”纾困形式不同，上述合作为“AMC+房企自救操盘”。东方资产、中国华融等将行使监管职能，保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。

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关于房企自主操盘能否成为AMC介入纾困的新趋势，同策研究院研究总监宋红卫认为，纾困形式取决于出险企业的特质。“当被救助的房企具备一定的品牌影响力以及专业的开发能力，仅仅需求AMC资金支持，所以往常TOP10以及TOP20以内的出险房企基本具备自主操盘能力；反之缺少品牌影响力的非头部房企还是需要依靠代建方。”他向《红周刊》表示。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

如果把时间线拉长，2022年，AMC在入局保交楼过程中，一直在寻求新模式。比如，“AMC代偿债券”，比如，2022年7月份，冠城大通一笔17.3亿元本金的临期债券获东方资产代偿。还有“AMC+信托”模式，近期AMC联合信托入局的身影较为频繁，以前述引入中国华融注资的融创董家渡项目为例，其项目公司泛海建设控股有限公司(简称“泛海建设”)系2019年融创中国斥资逾百亿元并购而来，企查查显示，泛海建设2022年11月底发生股东变更，融创持股比例从100%降至10.322%，股东新增中信信托、芜湖华融资本创誉投资中心(有限合伙)，而后者的最终合伙人阵营则包括华融资本与平安信托。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

从战投标的选择来看，AMC战投仍倾向优质项目。比如前述上海董家渡项目系位于外滩金融聚集带核心区的“地王”项目，未售部分对应货值超过500亿元。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

“目前监管层面对AMC的角色定位进行了一定调整，AMC选择战投的房企项目带有较强的政策色彩。”对于AMC筛选战投标的标准，IPG中国首席经济学家柏文喜向《红周刊》表示，“当前AMC介入项目的标准是兼顾风险、回报与‘保交楼’等政策引导的。” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

“信达系”复制“接管+代建”模式 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

增收不增利情况亟须破局

　　

AMC频繁“救场”的背后，房地产系AMC收购重组类不良债权资产的第一大业务。基于房地产业务开发，目前头部AMC均直接持有地产运营平台。中国华融基于不良资产的房地产开发业务由华融实业开展，2022年上半年，华融实业房地产相关业务收入为0.9亿元；中国信达旗下的信达地产2022年前三季度营业收入为118.9亿元。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

《红周刊》了解到，与其他AMC引入第三方代建或保留房企自主操盘权不同，中国信达依托上市平台信达地产直接实施股权并购与操盘代建，这种“接管+代建”模式复制落地得更为快捷。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

目前信达地产货值储备正在向代建倾斜。根据公司业绩公告，截至2022年9月底，信达地产在建项目建面约747.94万平方米，其中代建项目261.35万平方米，占比从去年同期的14%跃升至34.9%。此外，2022年前三季度公司参与了30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，并实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险，代建盘活泰禾、新力、佳兆业等房企部分项目。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

“接管+代建”过程中，信达地产常以“小股+轻资产”方式介入纾困项目。与此同时，信达系奉行“内部协同(“信达系”债权重组及增量投入)+外部合作”模式，即由中国信达主导、体系内其他平台参与出资，并由信达地产负责代建开发。

　　

(小编：财神)